これを知らずに賃貸経営はできない！国交省のガイドラインと改正民法

いつまでも絶えることのない賃貸住宅退去時のトラブルを解消するべく国交省が公開しているガイドラインと、2020年4月に施行された民法の改正。

この２つは、既に賃貸経営をしている、もしくはこれから賃貸経営をお考えの方は必ず覚えておくべき内容です。

何故なら、これまでも問題視されてきた借主保護の姿勢がさらに強化されたものだからです。

もちろん、オーナーにとって悪い事ばかりと言う訳ではありませんが、これらをきちんと理解している方がどれだけいらっしゃるのか、実務で不動産管理をしている筆者からすると、かなり疑問です。某住宅メーカーで不動産管理の仕事も経験してきた筆者が解説します。どうぞ最後までおつきあいください。

国交省のガイドラインについて

ここで言う国交省のガイドラインとは、正式には、国土交通省が公開している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を指します。

ここで問題としているのは、入居者が退去する際の「原状回復」についてです。

昔は退去の際、壁紙が汚れた、傷ついたといったことは、殆ど全て入居者が負担させられていました。賃貸住宅では、入居時に敷金を預けるということが一般的に行われていますが、退去の際に、なんだかんだと理屈をつけられて、その預けた敷金全てを没収された、なんて経験をしてきた方も結構多いことと思います。今は完全に借主優位となってしまった感のある賃貸市場ですが、以前はオーナーの立場がずっと強く、酷いオーナーもかなりいました。

それが原因で、退去に関するトラブルは後を絶たず、遂に国土交通省がこの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを発表します。この初版が発行されたのが平成10年のことですから、既に20年以上経過していることになります。

ここでは、概要だけをご紹介するに留めますが、このガイドラインのポイントは、「原状回復」を明文化したところにあります。

つまり、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担。また、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

言葉だけを眺めると、難しいことを言っているように見えますが、例えば、硬いものを落としてフローリングを傷つけたとか、尿の飛び跳ねで壁紙を汚したとか、そういう「あ！やっちゃった！」と入居者が負い目を感じるようなものについては入居者が負担するべきとした上で、壁際に家具を置いておいたら、その部分だけ日焼けで色が変わってしまったなんていう致し方のない事象（「壁紙が日焼けするから家具を壁際に置くな！」なんていうのは、「この部屋で生活するな！」という暴言に等しい）については入居者に負担を求めるべきでないということになったのです。

しかも傷つけた、汚したといった場合でも、100%入居者に負担を求めるのは変だよ、といったことも示しています（下図参照）。

ちなみに、上図に記載されたアルファベットの示す意味は下記の通りです。

⇒　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしましたが、どうもこれだけではわかりづらいので、以下に具体例を挙げてみます。

ぱっと見、わかりづらいですが、新築、もしくはリフォーム直後は新品だった壁紙なども、年数が経てば当然古びて劣化するのですから、その経年劣化した価値分は、オーナーが受け取っている家賃にそもそも含まれていると考えるべきであり、入居者に全額負担させるのはフェアじゃない、ということです。

具体例を挙げると、壁紙は新品から6年で価値は１円となると書かれています（この１円というのが、壁紙１㎡についてなのかといった基準については不明）。つまり、6年経過すると壁紙の価値は限りなくゼロということです。

例えば、新品で1,000円/㎡する壁紙が張られたアパートで3年もすれば壁紙の価値は約半分まで落ちているわけですから、傷付けられようが汚されようが、価値下落分はオーナーが支払わなくてはならないということです。

なんだかオーナーの負担が大きすぎる気がしませんか？

そこで過去の判例や精算例を調べてみると、概ね以下の基準に照らせばOKのようです。

とはいえ、汚損・破損があったとしても、その補修費を全額入居者に負担して貰うことは簡単ではない、ということは覚えておいて下さい。

原状回復については「ガイドライン」をきっちり確認しておく必要があります。国土交通省のホームページでどなたでも閲覧できますので、賃貸経営をお考えの方なら、必ず一度は目を通しておくべきです。

詳しくはこちら

中には、未だに「あくまで“ガイドライン”だから、遵守する必要は無い」とお考えの方もいらっしゃいましたが、後述するように、2020年4月の改正民法には、このガイドラインに準じた内容が盛り込まれたため、もはや無視することはできない状況となっています。

内容を確認する際は、民法の条文に目を通してもわかりづらいため、ガイドラインを確認することをオススメします。

この章の最後に、オーナーの修繕費の負担をできるだけ軽減する方法もご紹介しておきます。

例えば、壁紙に傷や汚れがあった場合、その一面を新しい壁紙に張り替えようとすると、経過年数によってオーナー負担が発生すると先ほどお伝えしました。

しかし、その傷の部分だけを同じ壁紙でパッチを当てるように補修すれば、入居者に負担してもらえます。ただし、パッチを当てた箇所は、よく見ればわかりますので、見た目を気にするならオススメはしません。そもそも、同じ壁紙がなければ使えない方法ですし。

また、フローリングに傷があった場合にも、見た目を重視するなら、一部屋全部張り替えたいところですが、それではオーナー負担もバカにならないので、見た目には目を瞑って、傷のついたフローリングだけを部分的に張り替えるとか、単純にパテなどで傷を埋めるだけなら、これも入居者に負担してもらえます。

資産価値を少しでも保ちたいとすれば、間違いなくオーナー負担を厭わずにキレイに直した方が良いとは思いますが、とにかく厳しい賃貸市場ですから、節約できるところは節約しておきたいものです。

2020年4月施行　改正民法について

2020年4月、約120年ぶり（1896年以来）と言われる民放の改正が施行されました。

賃貸借に関するポイントは６つです。

以下、順に解説します。

「敷金」について明確化

過去一度も賃貸住宅を借りたことがないという方でも、「敷金」という言葉は聞いたことがあると思います。

賃貸住宅を借りたことのある方なら、聴き慣れた言葉だと思います。

しかし、実はこの「敷金」の定義は、従来の民法では明文化されていなかったため、過去には数多くの物件で、この「敷金」の取り扱いに関するトラブルが発生していました。

この「敷金」が下記の通り定義されました。

原状回復ルールの明確化

借主が負う原状回復義務について、「通常損耗」や「経年変化」によるものについてはその義務を負わないと明文化されました。

これは、先述した国交省のガイドラインに倣ったものです。

これまでも国交省のガイドラインは、裁判での判断基準にも採用されていたのですが、そのガイドラインという名称ゆえ「参考程度で良いんだろう」と舐められることもありました（実際にそういうオーナーにお会いしたことも何度かあります）。

しかし、こうして本格的に民法に記載されたのですから、今後はこのルールに準じなければならなくなったわけです。

詳しくは国土交通省のガイドラインをご参照ください。

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賃貸不動産が譲渡された場合の明確化

賃貸物件のオーナーチェンジがあった場合、借主は新オーナーに家賃を払うことが明文化されました。

これによって、借主はどちらに家賃を払えば良いのか、と悩むことがなくなったわけです。

ただし新オーナーは不動産移転登記をしなければ、その立場を主張することができないので、注意が必要です。

修繕義務についての明確化

貸主と借主双方の修繕義務の範囲が明確化されました。

貸主は物件をきちんと修繕して貸す義務を負い、借主は自ら毀損・汚損したものを修繕する義務を負います。

詳しくは国土交通省のガイドラインをご参照ください。

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連帯保証人の責任範囲と保証限度額の明確化

従来、賃貸借契約を締結する際の連帯保証人といえば、契約者が「アパート借りるから、連帯保証人になって」と親御さんに頼み、親御さんの「わかった」という一言で成立するような、とても曖昧なものでした（もちろん、書面への署名捺印に加えて、印鑑証明も必要ですが）。実際にはとてつもない債務を負うことになるというのに・・・。

今回の改正民法では、連帯保証人に対し、保証限度額を明記することを厳格に定めています。

従来の連帯保証人は、実は際限なく連帯債務を負わされていたのですが、今回の改正で、最初に「最大○○万円の連帯保証人になってくれますか？」と問われることになったのです。

あくまでも私見ですが、賃貸借契約の場合、家賃の24ヶ月〜48ヶ月程度の連帯債務を求める貸主が多いようです。

つまり、家賃や共益費、駐車場代など全て含めて６万円のアパートなら、144万円〜288万円程度の連帯債務を求められるということです。

厳格化されたことで、連帯保証人の最大負担額が見えるようになったことは安心材料でもありますが、具体的な金額を示されると、連帯保証人になることを躊躇する人も増えそうです。

設備の一部滅失による賃料減額の明確化

この項目も非常に厳格化されました。

それは、入居者に設備の不具合で迷惑をかけた場合（エアコンが使えなくなった、ガスが使えなくなった、トイレが流れなくなった等）、その使用不能の日数によって、無条件に当該月の家賃を減額してあげなければならなくなりました。

従来は、借主から請求することができる、といった程度のものでした。

しかし、これに関してはデメリットばかりではなく、免責期間（例:エアコン、ガスは3日、トイレは１日など）や具体的な金額の指標（例:エアコンは月5,000円ですが、日割りでの計算になります）もある程度は示されるので、入居者からの「迷惑を蒙ったのだから、詫び銭寄越せ！」みたいな理不尽な請求は一蹴することができるようになるといったメリットもあります。

健全な賃貸経営で大きな利益を

これまで賃貸経営にご興味のなかった方や、管理会社に任せきりにしていた方にとっては、「こんなに面倒なのか…」と頭の痛くなるお話かもしれませんが、考えてみれば、どれもこれも当たり前のことなのです。

「賃貸経営とは、入居者（顧客）へのサービス業」です。

”不動産投資”という言葉に惑わされると、本質を見失います。

実際、賃貸住宅が余っている、空室ばかり目立つと言われるこんな時代でも、入居待ちの出る人気物件というのは存在します。

もちろん、立地や家賃などといった条件面も大きいですが、そういった物件の大半に共通するのは、「入居者満足を考えているオーナー」が所有しているものだということです。

では、入居者満足とは何か？　と言えば、おおよそ下記にまとめたものになるのではないでしょうか？

「キレイな部屋で暮らしたい」というのは、もちろん新築なら問題ないでしょうが、それなりに築年数が経過した建物であっても、キチンとメンテナンスされていて、少なくとも以前の入居者の生活感が残るようなものでなければOKでしょう。

そんなの当たり前だと思われるかもしれませんが、傷ついていないから、という理由だけで、20年近く前のすっかり日焼けした壁紙をそのままにしているアパートなんて、ざらにあります。

かたや、入居者が入れ替わる度に壁紙をオーナーの負担で全張り替えしているという物件もあります。

後者はちょっと行き過ぎというか、レアだとは思いますが、入居者からすれば嬉しいに違いありません。あなたなら、どちらの物件に住みたいですか？

「安全で快適に暮らしたい」というのは、主に設備面のお話です。

いまだにウォシュレットも無いとかいうのは論外として、防犯性を高めるためにインターホンではなくTVドアホンがついているとか、今ならフリーWi-Fiがついているとか、交通量の多い通りに面した建物なら、遮音性を考慮して二重サッシになっているとか、そこに住む人が当然に期待することを満たしてあげられているか？　といったことです。

こういった設備がなく入居率が低い物件については、管理会社からオーナーへ進言するのが普通だと思いますが、今の設備に特に故障も無いといった理由で、つっぱねるオーナーも多いです。そういったオーナーの口癖は「管理会社がしっかり募集しないからだろう？」と言ったもの。営業努力が足りないから入居者が決まらないと本気で思っているタイプです。

最後の「困った時にはすぐに対応して欲しい」というのは、これも当たり前のようで、なかなか実現できていないことだったりもします。

何か設備が故障した場合、管理会社は状況を考慮して修理、もしくは交換の手配をします。

例えばエアコンが動かなくなったと言われた場合、そのエアコンが設置後10年以上経過していたとしたら、部品の供給が終了していることがほとんどのため、新品に取り替えてあげるのが普通です。

しかし、部品の交換で済んだ方が負担が減るため、なんとかそっちに持っていきたいと考えるオーナーも少なからずいるのです。そこで起こるのが、オーナーの了承だけ取り付けて、一刻も早くエアコンの取り替えを手配してあげたい管理会社に対し、部品の交換で済まないか検討しろ、というオーナーの一言で、エアコンメーカーのメンテナンスを手配する　→ 現地を確認。部品供給ができないので修理不能の連絡　→ オーナーに説明。改めて了承の取り付け　→ エアコン交換を手配　→ エアコン工事完了　となり、無駄な工程（赤のアンダーラインで記した部分）と時間が発生し、入居者の満足度を削ぐという問題です。

もちろん、オーナーにとっても慈善事業ではないため、利益確保のために必死になるのは理解できるのですが、そうであっても、「今、必要とされるサービス」までケチってしまうのはマイナスでしかありません。

実際、立地条件は決して悪くないのに、8世帯中2世帯しか入居の無かったアパートを預かった時には、周辺物件のほとんどがフリーWi-Fiの設備を導入していることがわかり、それを設置してもらっただけで満室になったこともあります。

全てオーナーの責任とは言いませんが、毎年新しいアパートが建ち続けている賃貸市場だからこそ、ある程度のアップデートは必須です。そうでなければ戦えません。

既に賃貸経営が上手くいっている方は別として、イマイチ上手くいっていないとか、これから賃貸経営を始めたいという方は、この民法改正をきっかけとして、賃貸経営についての考え方を一度整えてみてはいかがでしょうか？

それでは、ここまでお読みいただきありがとうございました。