パンチ氏
キック所長家賃と設備、築年数によっては、内装や間取りを見直すことも重要だ。
本記事の内容
- 空室の目立つアパートの見直しポイントがわかる
アパートというのは、場所柄と家賃の設定さえ間違っていなければ、築10年程度までは黙っていても入居者が決まるものです（もちろん、空白期間はあると思いますが）。
しかし、10年を超えた頃から、徐々にその状況に変化が現れます。
適正な家賃で使いやすい間取り、欲しい設備が不足なくついている…誰もが当たり前に希望することを叶えてくれる物件のみが選ばれ、そうでない物件は淘汰されます。
ここからが本当の戦いなのです。
では果たしてどう戦えば良いのか？
大手住宅メーカーで不動産管理業務も担当してきた筆者が、不動産のプロとして解説します。
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アパート経営は空室率との戦い
アパート経営は、空室率との戦いでもあります。
全国の空室率のデータはこちらの記事内で
投稿が見つかりません。
アパートの空室対策という名の本やセミナーはごまんとあります。
私も多くの本を読み、数々のセミナーも受講しました。
しかし、「これだ！」というものには中々出会えません。
言われたことを素直に実践しましたが、どれも当たり前のことすぎて、それだけで入居が劇的に増えるということはありませんでした。
というのも、現在の賃貸市場というのは、圧倒的に買い手市場だからです。
物件は供給過多のため、入居希望者は選び放題（ただし、新築物件は人気が集中するため例外）。
情報も探そうと思えばネットで取得し放題です。
話は少し変わりますが、家や土地などを売ろうと思えば、エンドユーザーに直接営業をかけることができます。
例えば売地であれば、周辺のアパートなどに「近くに売地が出るんですが、購入しませんか？」と回ってみるということができます。
アパートに住んでいる人＝土地を持っていない可能性アリ、ということに加え、お子さんの学校区などの問題で、今の住まいの近くで物件を探している可能性も高いためです。
しかし賃貸の場合、こういった営業をかけることは非常に難しいと言わざるを得ません。
闇雲に声をかけるわけにもいきませんし、そもそも賃貸物件を探している人を街で見つけようとしたって、見てわかるものではないからです。
今はネットで物件を探す時代ですから、賃貸物件を探す人たちは、以前のように不動産屋に足を運んで物件を紹介してもらうのではなく、ネットであらかじめ目星をつけた上で、それを紹介してもらうために不動産屋とアポを取るというのが当たり前になっています。
今でも空室に「入居募集中」という看板をつけたり、のぼり旗をつけているアパートを見かけますが、アレを見て問い合わせをしてくる入居者というのは、どのくらいいるのでしょう？
私の所属する会社には、駐車場の看板を見たという問い合わせは頻繁に来ますが、アパートの問い合わせは１年に１件あるかないかという具合です。
つまり不動産屋にできる集客方法は、不動産ポータルサイトなどで情報提供をすることというのがほぼ全てで、それに興味を持ってくれた人が連絡をくれるのを待つしかないのです。
まるでクモかアリジゴクのよう。
さらに競合の不動産屋は少なくないため、不動産ポータルサイト内で他の物件よりも目立つように情報を掲示しようと努力するくらいしか術がありません。
そうして運良く問い合わせが来たら、案内する際に好印象を抱いてもらえるように工夫することくらいしかできません。
みんなそれがわかっているから、どんな本もセミナーも、案内時に顧客にマイナス点をつけられないような対策をしなさい、としか言っていません。
それはそうだと理解はできます。
確かに間違ったことは言っていませんから。
しかし、それで入居率が好転するとも言い切れないというのが、現在の賃貸市場なのです。
ここからは、私が実務で感じた空室対策として見直しが必要なポイントと、その優先順位について詳しく解説します。
空室が目立つアパートで見直すべき事項
以下にまとめます。
見直すべき項目
- 集客方法の見直し
- 共用部の清掃
- 空室の清掃
- 鍵の管理
- 賃貸条件
- 家賃
- 設備
- 間取り
- 外観
個人的には、この順序で確認しても良いのでは？と思っています。
「外観が最後？あり得ない（笑）」と思う方もいらっしゃるとは思いますが、確かに外観がボロボロだと印象が悪いことは確かですが、それよりも自分がこれから暮らそうとする専有部分がキレイで設備も充実しているのかということに重きをおく方が多い印象です。
実際、設備が20年以上前のままでウォシュレットすらついていないのに、外壁だけはリフォームでピカピカというアパートも世の中には多数存在し、そういった物件の入居率は決して高くないはずです（家賃を相場以下に設定すれば、それなりの入居者は入りますが）。
そして、意外と見落としがちですが、部屋のリフォームによって家賃を値上げできる可能性はありますが、外観をピカピカにしたところで家賃は値上げできません。
集客方法の見直し
管理会社の中には、未だに自社だけで物件を囲い込むようなやり方をしているところもあります。
要するに、他社には情報を出さず、情報開示もポータルサイトではなく、自社のホームページのみといった具合。
その会社が地元や全国的にも名のしれたブランドであれば、こういう手法もありなのかもしれませんが、実はこういった手法にこだわるのは、地元でも決して大きくはない不動産屋だったりします。
そうして大抵の場合、こういった不動産屋の抱える物件というのは、空室が目立ちます。
これは賃貸物件を探す人の行動を考えればわかるはずで、ネットで物件を検索しようとしたときに、いきなり個別の不動産屋の名前で検索したりはしないのです。
「○○市 賃貸」といったキーワードで検索することはあっても、それで検索上位に出てくるのは、間違いなくポータルサイトの名前でしょう（SUUMO、アットホーム、ホームズ、CHINTAIなど）。
これらのサイトに掲載するには当然掲載料が必要ですが、物件情報を拡散するためには重要な投資です。
こういった投資をケチるような管理会社であれば、思い切って管理会社を変えてしまった方が上手くいくと思います。
もしもこれから管理会社を探したい、もしくは今の管理会社を辞めて他に変えたいという方は、その管理会社がどこのポータルサイトに登録しているかを確認してみてください。
SUUMOやアットホームなら単独でも効果が見込めますが、中にはSUUMO もアットホームもホームズもCHINTAI もそういった主要なサイト全てに登録している不動産屋もありますので、だとしたらそちらの方が情報の拡散力は当然上です。
共用部・空室の清掃
共用部と空室の清掃は当たり前です。
虫の死骸が散乱しているとか、蜘蛛の巣が張っているといった状況で、入居希望者の印象が良いわけがありません。
また、特に夏場は排水口のトラップ部分の水が干上がらないように注意してください。
キッチン、洗面、浴室のトラップ部分の水（封水と呼びます）やトイレの便器内の水たまりが干上がってしまうと、下水臭が部屋の中に充満してしまいます。
これも印象としては最悪です。
また、下水でなく浄化槽の場合はさらに注意が必要です。
浄化槽内のガスが部屋の中に充満してしまうと、ドアノブや水栓などのメッキ部分を腐食させてしまいます。
これも私は経験済みです。
急に管理を引き継ぐことになった物件の空室を見に行ったら、トイレのタオル掛けなどが腐食して酷い状況でした。
鍵の管理
鍵の管理というのは、現地に鍵を設置する、もしくは電子錠などを用いることで、機会損失をなくそうということです。
どういうことかというと、空室の鍵は管理会社が保管しておき、よその仲介業者がお客さんを案内する際には、都度、鍵を受け取りにいかなければならないというシステムを採用しているところがあります。
私の勤務先も以前はそうでした。
管理会社とすれば極々普通の対応で、何の問題も無さそうですが、逆の立場（お客さんを案内する仲介業者）になってみると、これが結構なストレスになることがわかります。
お客さんと案内のアポを取り付け、管理会社にその日取りを伝えて事前に鍵を取りに行き、案内後はまたその鍵を返す。
これだけ書くと、何の問題も無さそうですが、管理会社の休日と重なったり、他の仲介業者とスケジュールが丸かぶりしてアポの時間をずらさなくてはならなくなったりとか、案内が終わったら何時までに鍵を返却するよう求められたりとか、実は結構ストレスになることが起こり得るのがこのシステムです。
また、管理会社側にもデメリットがあります。
貸し出した鍵が戻って来ないうちに、他の仲介業者から、これから案内したいから鍵を貸してくれと連絡が入り、先に貸した業者に連絡を取るも、担当者が捕まらず、手の打ちようがなくなるといった具合です。
そこでウチも、現地に暗証番号で開くキーボックスを設置するようにしたところ、上記したようなストレスから解放されたうえ、他の物件を案内中の業者が、ついでに案内してくれるといったことも増え、鍵を現地に設置する前より空室率も減りました。
まさに良いことづくめです。
賃貸条件
家賃の見直しをする前に検討したいのが、賃貸条件の見直しです。
オススメはペットの飼育を許可してあげることです。
この条件を付与するためには、事前に他の入居者に了解を得ておく必要はあります。
動物嫌いな人（アレルギーがあるなど）が、その条件を付与することで出て行ってしまうようなことのないように、という意味もあります。
一人暮らしでもペットと暮らしたいという人たちは一定数いて、しかも最近は増えています。
家賃を下げる前に、可能ならばペットの飼育を許可するという条件を付与してみてはいかがでしょうか？
猫の飼育を許可したことで、１年ほど空室が半分以上あった場所柄の悪いアパートが満室になったこともあります。
猫だと臭いや傷が気になるということなら、小型犬のみの許可でも良いとは思います。
家賃
賃貸住宅は、新築時から毎年１％程度は価値が下がると言われています。
そうはいっても、入居希望者が絶えない状況で家賃の見直しをする必要はありませんので、大抵10年程度は新築時の設定家賃をキープできるのではないでしょうか？
しかし、空室が目立つようになってきたら、家賃は下げざるを得ません。
その時の目安は、新築時の設定家賃から築年数％をマイナスしたもの、もしくは周辺の同程度の物件に合わせる必要があるでしょう。
設備
便座をウォシュレットに変えてあげることで快適性をアップする。
インターホンをテレビドアホンに変えて、防犯性をアップする。
また最近では、インターネット無料の設備を追加するとか、宅配ボックスを設置するなども人気があります。
10年前と比べても、格段に快適性を増している賃貸住宅市場ですから、時代に置き去りにされないよう、必要なアップデートはケチることなく投資しましょう。
特にインターネットは、既に電気、ガス、水道と同じくらい“あって当然“なインフラになっていると思います。
とはいえ、インターネット使い放題の設備は、「無料」とは言っても、実はオーナーが毎月の使用料を支払わなければならないわけですが、例えば共益費に上乗せして募集してみてはいかがでしょう？
空室の募集なら何の問題もないでしょうし、既入居者に対しても言いようはあります。
例えば、アパートにインターネットの設備が入っていない場合、自分で契約している入居者もかなりの割合でいるはずです。
その人たちは、おそらく毎月5,000円前後の使用料を支払っているでしょう。
そういう人たちに、「毎月1,500円（金額に根拠はありません。導入するサービスの毎月の使用料を世帯数で割って算出してください）共益費をアップしてもらえたら、インターネット使い放題のサービスを導入できますが、お使いになりますか？」と聞けば、全員ではないにせよ、何人かは手を挙げるはずです。
毎月5,000円前後の固定費が3,000円前後オトクになるのですから。
オンラインゲームなどにハマっているような人にとっては回線の速度や安定度が不満に繋がる可能性がありますが、ネットサーフィンや動画視聴をするといった一般的な使い方なら、まず不満を感じることはないはずです。
間取り
間取りにもトレンドがあります。
以前は２DKや３DKといった間取りがよく建てられていましたが、最近は部屋自体の大きさは同じでも１LDKや２LDKといった間取りの方が人気です。
これらは上図の通り、同じ床面積の中で間仕切りが違う程度なので、家賃を下げても入らないとなれば、思い切ってリノベーションすることもご検討ください。
リノベーションするためには当然工事費もかかりますが、家賃は従前よりも高めに設定してあげることも可能です。
長期に亘って戦える物件を目指すなら、このように思い切った戦略も必要です。
賃貸のリノベーション案ならこちらの記事もご参照ください。
ワンルームのリノベーション案はこちら
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外観
最後に屋根や外壁のリフォームを検討してください。
見た目もキレイなら、入居希望者の印象も良いことは間違いありませんから。
ただし、先述した通り、家賃の値上げは期待できませんので、イメージアップと、建物を長持ちさせるためのメンテナンス費用としてお考えください。
何か空室対策をしようというと、いきなり外観に手をつけようとする管理会社がありますが、それには大いに疑問を感じます。
他の項目が全て満たされた上でのことなら納得できますが、他が手付かずのまま、いきなり外観のことを提案するのは、その管理会社も何をしたら良いのかわからないからだと思います。
屋根や外壁がキレイになると、“やったった感“には浸れますから。
もしかしたら、リフォームの提案をすることで、管理会社にも利益があるのかもしれません（リフォーム業者からのバックなど）。
いずれにせよ、外観のリフォームは家賃に反映できないくせに必要となるコストが高いものなので、どうせ同じくらいの費用をかける覚悟があるのなら、まずは他に手をつけるべきです。
まとめ
上記9つのポイントを順に、できれば総合的に検討して、できるところから見直していく他ないと思います。
株などと異なり、何もしなくとも年々劣化し、価値を下げていく不動産に対する投資は、常に商品をブラッシュアップし続けなくてはならないものです。
ケチればケチるほど、自らの首を絞める結果になりますので、ご注意ください。
それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。
