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【徹底比較】アパートオーナーになるための3つの方法とそれぞれのメリット・デメリット

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本記事の内容

  • アパートオーナーになるための3つの方法がわかる
  • それぞれのメリット・デメリットがわかる

“サラリーマン大家”に加え、“カリスマ大家(自称、他称はわかりません)”と言われる方までいらっしゃるこの御時世。

そういった先達の成功譚に憧れ、将来の不安にも後押しされ、「毎月安定した収入が見込める今のうちにアパートオーナーを目指したい」と考える現役世代の方も少なくないと思います。

今回はそんなアパートオーナーになるための方法とそれぞれのメリット、デメリットをご説明したいと思います。

が、最初に言っておくと、本当に当たり前のことしか書いていません。

ですので、既に不動産投資に熟達しているような方向けではなく、これから挑戦してみたいという方に向けた内容となっています。

大手住宅メーカーで不動産管理も担当してきた筆者が、不動産のプロとして解説します。

 

 

 

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アパートオーナーになるための方法

アパートオーナーになるには、次の3つの方法があります。

アパートオーナーになる方法

  1. 所有地に新築
  2. 土地を購入し、新築
  3. 中古アパートを購入

それぞれのメリット、デメリット、注意点を以下にまとめてみます。

所有地に新築

メリット

  • 土地探しの労力が不要
  • 土地代金が不要
  • 土地に関する登記費用等が不要
  • 建築のタイミングを決めやすい
  • 初期投資を抑えられる分、高い利回りが期待できる

デメリット

  • 土地の場所(経営するエリア)を選べない
  • 所有地がそもそも抱えている欠点(前面道路が狭いとか敷地の形が悪いとか)は受け入れるしかない

注意点

所有地それ自体がそもそも抱えている欠点についてはプランニングや設備などでカバーできないか工夫してみると良いと思います。

ただし、折角の新築だからと言って、気合いを入れ過ぎるのにはご注意下さい。

どんなに立派に作っても、家賃には相場というものがあります。

お金をかけたからと言って、法外な家賃設定は敬遠されるだけ。

無理のない家賃でキチンと回収できるように計画することが重要です。

また、建築のタイミングがご自身の意思一つで決められるというのも、相続税対策などをお考えの方にはメリットになるのではないでしょうか。

 

 

 

土地を購入し、新築

メリット

  • アパート経営のエリアが選べる
  • 手持ちの資産が増える

デメリット

  • 土地の購入費用、登記費用などが必要
  • 土地探しの労力が必要
  • 土地が希望のエリアでいつ売りに出るかわからないため、建築のタイミングが読みづらい
  • 初期投資が多額になる分、利回りは低くなる

注意点

このケースは、利回りだけ考えれば最も厳しい選択です。

ほとんど利益が出なくても、子供達のために資産を残したいというような強い希望があるか、管理運営は全て自分でやることで利益は出すというような覚悟がなければ、手を出さない方が良いと思います。

また、いわゆる投資物件として新築されたアパートを購入するというのも、これに当て嵌まりますが、土地と建物込みで、ある程度の利回りを提示できなければ商品にならないことから、こういった物件には安普請が多いことは理解しておくべきです。

長期運営を考えるなら、それなりにメンテナンス費用も見込んでおいた方が良いでしょう。

 

 

 

中古アパートを購入

メリット

  • 割安で物件を手に入れることができる
  • 好きなエリアで物件探しができる
  • 手持ちの資産が増える

デメリット

  • 入居中の部屋の状態が確認できない
  • 外壁や屋根、水周りのメンテナンスなど多額の修繕費用が必要な場合も
  • 見えない部分の傷み方が分かりづらく、この点でもメンテナンス費用が必要になるケースも(シロアリなど)

注意点

これからアパート経営を始めたいと考えているけれど、土地は所有していないという方が、土地を購入して新築するよりもグッと手を出しやすいのがこの方法です。

ただし、あくまでも"中古"ですから、築年数なりに傷みはありますし、メンテナンス費用もそれなりに必要になることは覚悟しなければいけません。

特にシロアリなど、床下の点検が必要なものについては、通常、アパートの一階部分は基礎が部屋単位で区切られているため、入居者がいる場合には点検すること自体が難しいといった問題もあります。

また、レントロール(過去の入居履歴)は必ずチェックしましょう。

新築時からどの程度家賃が下がっているか、空室期間はどのくらいあったかなど、今後の経営に役立つこと間違いなしです。

内容(家賃をかなり下げているとか、空室期間が長いとか)によっては、手を出さない方が良い場合もあります。

さらに、近隣の同程度のアパートの家賃相場も調べておいた方が良いです。

購入する段階では、昔の高い家賃のまま住んでいる入居者ばかり、なんてことも無いわけではないですから。

その人達が出た後、同じ家賃で募集しても決まらず、やむなく近隣相場に合わせようとしたら大幅に減額しなければならない、といったことも当然にあり得るからです。

 

 

 

 

まとめ

アパートオーナーになること、それ自体は特段難しいことではありません。

希望の物件を見つける、もしくは建設地を既にお持ちなら、建築業者を選定し、資金繰りを決める(自己資金でなんとかするのか、金融機関から融資の承諾を取り付けるか)ことさえできれば、とりあえずオーナーにはなれます。

しかし、キチンと利益を出すためには、事前の市場調査を始め、間取りや設備の選別など様々な情報も必要ですが、最初の資金繰りからキチンと計画を立てる必要があります。

そこで、オーナーへの道を探ると、上記した3つの方法があることがわかります。

土地を既にお持ちなら、迷うことなくそこを使って新築するのが良いと思います。

ただし、先にも書いた通り、新築だからと言って、あまり気合いを入れて作ろうとするのは禁物です。

勿論、自分が住んでも良いと思えるように仕上げることは重要ですが、無駄に豪華にすることはありません。

キチンと利益を出すためには、ある程度の所で妥協することも必要です。

土地をお持ちでない場合には、中古アパートをお探しになるのが良いでしょう。

「土地を購入して新築」という選択は、既に複数棟経営しているような方でないとおすすめできません。

少なくとも、どこかにお勤めになっていて、片手間で稼ぎたいとお考えの方は手を出さない方が賢明です。

そもそも私は別記事にも書きましたが、アパート経営自体をそれほど有利な投資とは思っていません。

むしろ素人が手を出すのは厳しいと思っているくらいです。

特に地方都市においては。

 

 

 

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とにかくアパート経営は、経営者になる覚悟が必要だと知って下さい。

想定外のことも起きますし、メンテナンスやクレーム処理など費用も結構かかります。

当然ながら、リスクは決して低くありません。

そういった実状を知り、プロの経営者になる覚悟がある人にとっては、悪くない投資となるかも知れません。

 

 

 

アパート経営には、優秀な管理会社の選定も必要ですので、気になる方はこちらのサイトをオススメします。

 

 

また、最近は女性の不動産投資家も増えています。

興味はあるけど、何から始めたら良いのかわからないという方は、女性専用のセミナーもオススメです。

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なお、そもそも不動産投資について知りたいという方には、私も勉強したこちらの本がオススメです。

とりあえず、これを一通り読めば、なんとなく一連の流れは掴めると思います。

 

 

 

それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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