間取り

部屋の広さも収納量も妥協しない!リノベーション前提で見つける理想の中古マンション

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パンチ氏
2LDKの中古マンションを探しているんですが、なかなか広さや収納量で納得いく物件が見つかりません…

一部の高級マンションを除けば、必要最低限の居住スペースを切り売りしてるのがマンションだからな。

今回は中古マンションを検討する際にオススメの選び方を紹介しよう。

キック所長

 

 

 

本記事の内容

  • リノベーション前提の中古マンションの選び方がわかる
  • 中古マンションのリノベーション案を見られる

 

 

中古マンションを探しているのに、なかなか「これだ!」という間取りに出会えないという方は多いと思います。

実は、ご家族の人数ジャストに合わせた部屋探しをしているから、ということがその理由だったりするのです。

どういうことなのか?

大手住宅メーカーに20年勤務し、各種業務を通じて様々な経験を積んできた筆者が、不動産のプロとして解説します。

 

 

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(リノベーション前提の)中古マンション探しの極意

グッド

まず結論。

 

家族の人数+1部屋の間取りの物件で検索すること。

※夫婦別寝室でなければ、夫婦で1部屋と考える。

夫婦と子供1人の家族なら3LDK、夫婦と子供2人の家族なら4LDKで探すということ。

 

通常、マンションはギリギリのスペースを無理やり部屋数だけ確保して売りさばいています。

敷地に対して建てられる延床面積というのは、法規制等で自ずと決まってしまいます。

その延床面積を一戸でも多く割り振って販売することがマンション販売会社の利益になるのです。

アパートと同じ理屈です。

一戸毎の専有面積を増やしてゆったりした間取りにした方が人気は出るでしょうが、価格にはほとんど反映できません。

何故なら、専有面積を増やしたところで、水廻りなどの設備は一戸あたり各1カ所ずつだからです。

よく坪単価という言葉を使いますが、単純に一坪増やすのに数十万円必要だということではなく、本来は「その仕様でつくった建物を床面積(坪数)で割ると出てくる金額」のことです。

 

王蛇さん
単に床だけ張った場所と、キッチンやお風呂がある場所とで、金額が一緒のはずがないよな…

 

それよりも、水廻りや玄関などをキチンと備えた住戸を一戸でも増やした方が、利益としては確保できるのです(下図参照)。

マンションの切り売りによる価格差のイメージ

 

しかもマンションは建売形式ですから、購入者の希望を聞くことはなく、売り手側の都合一つで全てが完成せしてしまいます。

だからこそ、購入者がもしも事前に希望を聞いてもらえていたら、こんな無茶苦茶な部屋割りはされないだろうという間取りが成り立ってしまうのです。

ベッドだけはなんとか置けるかもしれないけれど、机の置き場は無いような子供部屋など。

まるでアパートの1室を分譲しているような感じ。

それでも売れてしまうのは、主に立地条件や、マンションだからという理由なのでしょう。

本来必要な部屋毎のスペースや収納量は、確保されていないと思った方が良いのです。

だからこそ、いざ、必要最低限の部屋数で良い中古物件を探そうとすると、どうしても色々足りないということになってしまうのです。

 

そこでオススメしたいのが、一部屋多い中古物件を探すという方法です。

中古なら価格もこなれているでしょうし、万一、購入してもすぐにはリノベーションまでする余裕は無いという方でも、一部屋多ければ、そのままでもそれなりに暮らせるというメリットもあります。

それでは、ここからはサンプルプランを基にしたリノベーションプランをご提案してみます。

 

 

 

リノベーション前のベースプラン

ベースプラン

我が家のポストに投函されていたチラシより抜粋した販売中の中古マンションで、部屋数は3LDKです。

間取りは約20年前の販売時そのままのようですが、設備関係が更新されているのかまではわかりませんでした。

床面積は57㎡(17坪)※いずれも小数点以下切り捨て。

床面積からすると、3LDKとしては相当に狭い部類です。

標準的には、2LDK程度の大きさと言って差し支えないと思います。

実際、各部屋の大きさがかなり小さめなのが一見して判ります。

 

 

 

前提条件

過去に2度取り上げたマンションならではの条件が今回も当て嵌まります。

❶玄関ドアや窓などの変更はできない(ただし、窓については内窓をつけて二重サッシ化することは禁止されていません)。

❷水廻りは移設しづらい(不可能ではありませんが、床を剥がす必要があるため、時間と費用がかかります)

といった点があるので、これらについては現状維持とします。

また、柱型は重要な構造体ですので、邪魔ですが弄ることはできません。

 

 

 

ベースプランの良い点

気になる点にも繋がる、まさに表裏一体のポイントと言えますが、限られたスペースを効率良く区切り、3LDKにまで仕上げた点は、ある意味で見事という他ありません。

特に、南側の洋間、和室、LDKは襖で仕切られただけの続き間になっている為、状況によってフレキシブルに間取りを変えられる優れものです。

 

 

 

ベースプランの気になる点

まずは、収納です。

既存の収納を緑色に着色してみましたが、全部併せても畳2枚もありません。

床面積に対して、収納は15%程度必要だと言われますので、完全に収納不足です。

LDK以外に3室ある居室のうちの1室は、納戸とする前提なのでしょうか?

次に気になったのは、図面で言うと北西(左上)の部屋。

窓があるうえ、小さいながら収納もあるので、間違いなく居室だと思うのですが、ベッドを置く場所が見当たりません。

二本の柱型の間に北向きに収めるくらいしか出来ないのではないでしょうか。

閉所が苦手な人には無理でしょうね。

さらに、そのまま南西(左下)の角に目を移すと、収納の全く無い洋間が1室あります。

広さも約4畳しかないので、ベッドを置いたら家具を置くスペースも殆どありません。

個室というよりは、室内の物干しスペースとか、書斎といった使い方でしょうか。

友人や親族が泊まりに来た際にはゲストルームとしても利用はできそうですが、そうなるとゲスト用の布団を何処にしまうのか?といった問題が出てきます。

また、キッチンの横に家具を置けるくらいのスペースがあるのですが、この位置に家具を置いてしまうと、リビングの照明のスイッチはどこにつけたら良いのでしょうか。

そう考えると、無駄な空間になってしまっている気がします。

 

 

 

リノベーション後の新プラン

問題点を洗い出してみると、どうもこの床面積で3LDKという間取りにしたことに無理があったとしか思えません。

そこで今回は、部屋数を減らして使いやすい間取りに変えてみたいと思います。

間取りを2LDKにして、洋間2室にクローゼットを新設。

キッチン横とTVボード両脇にも収納を新設しました。

これによって収納は下図のようになります。

これで収納面積は5畳超となり、床面積に対して約15%と、最低限必要な収納量は確保できたと言って良さそうです。欲を言えば、もう少し欲しいところではありますが。

また、LDKはそもそも13畳ちょっとの広さしかなかったので、リビングとダイニングを分けるよりも、どちらにも使えるようなテーブルと椅子を揃えた方が空間にもゆとりが出て良いと思います。

下図の通り、壁面を利用して、リビング周りのモノをしまえる収納とTVボードを造り付けてみました。

今回のLDKイメージ図に記載した家具はこちらです↓

 

また、今回のリノベーションプランでは、元々あった和室を潰して洋間にリフォームしてしまいましたが、これはお好みが分かれるところではないかと思いますので、ご家族のライフスタイルを今一度見つめ直しながら、和室にするのか洋間にするのか決めていただくのが良いと思います。

 

 

 

まとめ

昔からマンションは収納量がネックになることが多いものです。

それは1室をギリギリの面積でまとめることで、分譲する戸数を増やすためです(一部の高級マンションは除く)。

ですので、中古マンションを探す場合には、ご家族の人数に対して必要な部屋数よりも、あえて1室多いタイプを選んでリノベーションするというやり方がオススメです。

これなら、収納量を増やすことができるだけでなく、各居室の面積も少し余裕のあるものに変えることができるからです。

ただし、内部をガッツリいじるためには、当然ながらそれなりに高額なリフォーム費用が必要となりますので、予算を多めに取れる方、もしくは物件自体を格安で入手できそうな場合に限られるとは思いますが。

万が一そこまでのコストはかけられないとしても、先述した通り、一部屋多ければ、そのままでもそれなりに暮らすことは可能です。

リフォームありきの中古マンション選びの考え方として、ご参考になれば幸いです。

 

なお、こういった物件選びをするためには、間取図を読み取れるかどうかが重要です。

 

間取図をカンタンに読み取れるようになるためにはこちら

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それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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