間取り

【リノベーション】古いワンルームマンションを、オシャレにアップデート

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パンチ氏
アパートの間取りをリノベーションしたいんです。

古い物件だと、今の生活スタイルがそぐわない間取りもあるからな。

キック所長

 

 

 

本記事の内容

  • ワンルームアパートのリノベーション案がわかる

 

 

 

アパート経営のように、所有する建物を使う不動産投資は、「経年劣化との戦い」という側面があります。

 

それは、建物と設備が経過年数によって傷んでいく、絶対的な経年劣化はもちろん、新築時にはそれで何の問題もなかったはずの間取りや設備が、技術の進歩や時代の流れによって急速に価値を失う相対的な経年劣化もあります。

その中でも間取りそのものが魅力を失ったときに行うリノベーション案をここではご提案します。

 

大手住宅メーカーで1,000の間取りをクリエイトしてきた筆者が、住宅のプロとして解説します。

 

 

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賃貸物件だからこそ間取りは大切

アパートというのは、場所柄と家賃の設定さえ間違っていなければ、築10年程度までは黙っていても入居者が決まるものです(もちろん、空白期間はあると思いますが)。

しかし、10年を超えた頃から、徐々にその状況に変化が現れます。

適正な家賃で使いやすい間取り、欲しい設備が不足なくついている…誰もが当たり前に希望することを叶えてくれる物件のみが選ばれ、そうでない物件は淘汰されます。

ここからが本当の戦いなのです。

設備は古くなったり、時代の要求が変わった際に入れ替えたり追加すれば良いだけですが、間取りはカンタンに変更することができません。

費用がかかるのはもちろんですが、そもそもの部屋の形状を崩すことが難しいというのがその理由です。

既に出来上がっている101号室と102号室の外周形状を変えることはカンタンではない、といえばお分かりいただけるはずです。

特に、水廻りの位置変更は困難を極めます。

 

よくあるご相談として、3in1の(お風呂、洗面、トイレの全てがひとまとまりになった)ユニットバスを設置したアパートや賃貸マンションで、それが不人気の原因なので、何とか水廻りの設備をそれぞれ独立させたいというものがありますが、こういった設備を採用した背景には、専有面積が小さいからという理由が大きいため、そもそも他に移動させるスペースが無いというのが実情です。

無理やりトイレだけを独立することは可能ですが、それにしたって、最低でも0.75畳程度のスペースをトイレ新設のために割かなければならないわけで、それだけのスペースを削ってなお、余裕のあるお部屋になるかを見極めなくてはなりません。

ひと昔前なら、「賃貸なんてこんなもん」という認識で済んだのでしょうが、どんなものでも、時代の流れと共にスタンダードは進化していきます。

今や賃貸と言っても、普通の注文住宅に近いクオリティを求められる時代です。

「雨風しのげれば良い」なんて認識を持っている人は皆無でしょう。

 

つまり、とりあえず建てておいて、空室が目立つようになったら、その時にちょこちょこっとリフォームすれば良いといった考えは浅はかだと言わざるを得ません。

新築当初から間取りはきちんと練り上げておく必要があるということです。

設備も建物も古くなるものですが、使いやすい間取りというのは、ほとんど時代に左右されることはありません

とはいえ、間取りにはトレンドもあります。

例えば、以前は当たり前に人気のあった2DKという間取りは最近の新築物件ではほとんど姿を消し、面積は変わらず、ただ間仕切りが変わっただけの1LDKが今は主流になっています(下図参照)。

 

2DKから1LDKにリノベーションした例

 

 

このように、ある程度の面積がある部屋なら、時代に合わせてアップデートすることは可能です。

アパートだから自分は住まないから、という理由だけで、適当に間取りを建築業者任せにしたりすると、大抵痛い目を見ますのでご注意を。

アパートの間取りに興味のないオーナーより、アパートの間取りより受注金額に興味津々の建築業者は、さらに他人事だということをお忘れなく。

最終的には“投資“ですから、自己責任だということはお忘れなく。

 

 

しかしこのように、専有面積に余裕のある物件でないと、間取りのアップデートはできないのか?といえば、そんなことはありません。

以下、サンプルプランを用いてご説明します。

 

 

 

リノベーション前のベースプラン

ベースプラン
※SUUMO掲載の間取り図(寸法の記載は無し、部屋の畳数等が頼り)を元に作成した為、実物とは違う可能性があります。

延床面積26㎡(8坪)のワンルームマンション。

オレンジ色に着色したのは収納部分です。

これを今回のサンプルプランとして、リノベーション案を考えてみます。

 

 

 

良い点、気になる点

⚪︎ 部屋の広さはワンルームとしては普通ですが、リノベーションする余地は充分にあります。

× 洗濯かごなど、モノを置く場所が無い、最小限の大きさの洗面所はもう少し改善したいところです。

× 変な隙間と、変な場所に設けられた収納は、見るからに使いづらそうな印象を与えます。

× テレビはどこに置いて、どうやって見るのでしょう?

× キッチンの横に冷蔵庫を置くと、居住スペースが圧迫されてしまいます。

 

 

 

前提条件

このお部屋を入居促進のためにリノベーションするわけですが、アパートの一室ですので、外周、窓や玄関はそのままとします。

内部はどう弄っても良いですが、投資効率を高めるためにも、できるだけ既存のものをそのまま使うことにします。

 

 

 

目標

①現状よりも収納量を増やす

②家具の配置がキチンとできるように配慮する

という2点を意識して進めます。

特に②は、どういう家具の配置をさせるつもりで、こんな空間にしたんだろう?という構成になっているため、ここは徹底的に改善したいところです。

古い物件だと、単純に今の一般的な生活スタイルと馴染まない設計になっているという場合もあります。

わかりやすい例でいえば、昔はブラウン管TVを部屋の角に置くのがスタンダードでしたが、今は薄型TVを壁面と平行に置くのがスタンダードですよね。

そういったことを総合的に見て、今の生活スタイルにあった間取りにアップデートしてみます。

 

 

リノベーション後の新プラン

そうして完成したのが次のプランです。

変更点を以下に列挙します。

①洗面所のレイアウトを変更し、洗濯機の前に洗濯かごなどを置くスペースを設けた

②ワンルームだったが、1Kに作り替え、水廻りと居室とで分けた

③居室の収納量のアップ(1畳→1.5畳)

④デスクとカウンタータイプの家具を作りつけて、ここでも収納量をアップ

 

 

 

まとめ

まずは不思議な場所に設けられた収納と、洗面所と居室の間に設けられた変な隙間をなんとかできないかというところから考え始めましたが、結果的に、水廻りのゾーンと居室のゾーンを分ける形にしました。

TVの置き場から家具のレイアウトを考えて行くと、ベッドの置き場所をキッチンの隣にするのが自然。

次はキッチンからの水や油でベッドを汚さないよう、壁で仕切る方が良くて…と、今回は家具のレイアウトから部屋の作りを決めました。

デスクは最後に空いたスペースを利用して作りつけることにしましたが、窓際に延ばしたカウンタータイプの収納家具も、小物類を片付けるには便利です。

賃貸の場合、入居して終了ではなく、退去するまでお付き合いが続くものですから、できるだけ良い方に入ってもらいたいというのが、全てのオーナーに共通の想いではないでしょうか。

だとすれば、無闇に家賃を下げて、それなりの入居者にとりあえず住んでもらうということよりも、家賃はある程度の水準をキープしたままで、それに見合った価値の部屋を提供するというやり方の方がオーナーには益があると思います。

そのためには、物件自体に魅力が無ければどうにもなりませんから、今回の提案のように思い切ったリノベーションは、ここからさらに10年以上戦う意志があれば、非常に有効な手段です。

先述した通り、築浅の内は、間取りが多少使いづらくても、新しくてキレイというだけで入居者が決まったりするものですが、10年を超えたあたりからは、物件がもつ本来の魅力が問われ始めます。

しかし、賃貸物件はオーナー自らが住むわけではないため、間取りは建築業者任せという方も多く、そういった場合の大半は、煮詰め不足な間取りであったり、初期投資を抑えるためだけに最低限の設備しか入っていなかったりするもの。

そうであったと気づいた時には、もう遅いのですが、それでも覚悟を持てば巻き返すことは不可能ではありません。

本記事が今後の賃貸経営に際し、ご参考になれば幸いです。

それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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