間取り

築30年を超えた賃貸マンションを、まだ“戦える“物件にリノベーション

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パンチ氏
賃貸マンションて、築30年超えたらもうダメですかね?

リノベーションによっては、まだまだ“戦える“はずだぞ

キック所長

 

 

 

本記事の内容

  • 築30年超えの賃貸マンションを“戦える“物件にするためのリノベーション案

 

 

供給過多の賃貸市場では、新築や築浅物件ばかりが持てはやされて、古い物件は不人気という印象が強いものですが、実際には、築30年を超えてもそれなりに高い入居率を誇る物件もあります。

それも、生活保護世帯等を対象にした格安物件ではなく、きちんとそれなりの家賃をキープしたままで入居者を獲得している物件です。

そういった状況をキープするためには、それなりの投資が必要不可欠です。

例えば大規模なリノベーションもその投資の一つと言えるでしょう。

今回はそんな大規模なリノベーション案をサンプルプランを基にご提案してみます。

 

 

大手住宅メーカーで1,000の間取りをクリエイトしてきた筆者が、住宅のプロとして解説します。

 

 

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リノベーション前のベースプラン

ベースプラン

今回取り上げたのは、築30年強の賃貸マンションの一室で、3DKの間取りです。

いかにも古い賃貸らしいつくりです。

ムダ無くみっちりとつくられているようで、必要なものが少し足りないと言ったところ。

床面積は57㎡(17坪)※いずれも小数点以下切り捨て。

 

 

 

良い点、気になる点

⚪︎ 無駄の無い設計

× シューズボックスさえ無い玄関

× 冷蔵庫を置く場所が見当たらないキッチン

× 洗面、洗濯機置き場が最低限のスペースしか無く、大きい洗濯機は置区ことができない

× トイレが超絶狭いのに横から出入りしなくてはならないため、めちゃくちゃ使いづらい

× 2方向から出入りできるため、プライバシーが殆ど無い個室

× 収納不足

おそらく新築時のコンセプトとしては、収納スペースが無い代わりにタンスなどの収納家具を置けるスペースはきちんと確保しましたというものだったのでしょう。

しかし、結婚したからと言って、タンスを送るといった習慣がほとんどなくなってしまった現代の感覚で見ると、ただただ収納が少ない部屋です。

延床面積に対して、収納部分の面積が占める割合は、なんとたったの5.7%。

理想的には15%必要と言われている、その数値の約3分の1。

シャア専用ザクから、ノーマルのザクに乗り換えた時のスピード感と同様。

 

 

また、水廻りはトイレの狭さが際立ちます。

洗濯機置き場も最低限でしかないため、大きな洗濯機が置けないという欠点はありますが、それら2点を除けば欠点というほどのものは見当たりません。

キッチンはコンロを持ち込まなくてはいけませんが、幅は2mもあり、家族での使用にも充分。

風呂とトイレは別で、洗面所も独立。

小さいながら、洗濯機置き場もキチンと室内に用意されています。

あとは間取りの変更で、なんとか魅力的な物件にできないものでしょうか。

 

 

 

前提条件

マンションですから、窓や玄関ドアには一切手を加えません。

実は賃貸専用なので、オーナーの許可さえあれば、なんでもできるのですが、それを始めるとキリが無いうえ、工事費もとんでもないことになりそうですので。

なお、部屋数は3DKというのもちょっと古い感じが拭えないので、間仕切りを変更して2LDKにしてみます。

 

 

 

数値目標の設定

先述した通り、とにかく収納不足が目立ちます。

これはオーナーの投資効率を可能な限り高めるため、限られたスペースを極限まで有効利用せざるを得ない賃貸物件全体が抱える職業病(?)のようなものです。

だから時々、キチンと収納を確保した物件が現れると、瞬く間に入居が決まってしまうのです。

ですから、この物件もまずは収納不足を解消することを第一の目標とします。

とは言え、全体の面積がそれほど大きくないため、理想的な収納率と言われる、延床面積に対して15%という面積を確保するのはあまりにもハードルが高いので、10%を確保することを目標に掲げることとします。

さて、それではリプランニングしてみます。

 

 

 

リノベーション後の新プラン

そして、完成したのがこのプランです↓

意識したのは、何処からどう見ても賃貸物件という現状を打破すること。

今は昔のように、とりあえず近場の不動産屋に足を運んで「部屋を探しているんですけど…」なんて時代ではありません。

大抵の方が、まずはスマホやタブレット、パソコンなどで自分の希望に当て嵌まる物件に目星をつける時代です。

希望条件に"築浅物件"を挙げる方は少なくないでしょうから、それだけでこういった築年数が古い物件は不利になります。

だからこそ、目に留まった時に、他とは違う感を強くアピールすることが必要です。

 

 

例えばこのプランでは、まるで分譲マンションのように、敢えて廊下のスペースを設けてみました。

他、変更点は以下に列挙します。

①シューズクローク新設

②北西側の洋間を個室として仕切り、一畳分の収納を新設

③南側の和室を洋間に変更。1.5畳分の収納を新設

④ダイニングキッチンと南東側の洋間を一続きにし、LDKとし、収納スペースを新設

⑤キッチンの横に食器棚と冷蔵庫の置き場を新設

⑥洗面所からトイレへの出入りを止め、洗面化粧台と洗濯機のレイアウトを変更。

これである程度大型の洗濯機も置けるうえ、洗濯かごや備品類を置くスペースも生まれました

⑦トイレを奥まった場所に移動し、横ではなく正面から出入りできるようにすることで、スペースも拡大

これらの変更によって、古い3DKの賃貸マンションが、ちょっとした分譲マンションのような2LDKに生まれ変わりました。

収納面積も、延床面積に対し、10.8%!目標達成です。

 

 

 

まとめ

毎年毎年、日本中で飽きもせず新築の賃貸物件が建ち続けています。

築10年を超えて、徐々に空室が目立ってくる、もしくは、退去から次の入居までの期間が長くなってきた時に、賃貸物件のオーナーは、何か手を打たなければと感じながらも、大抵は次のように考えます。

満室の時には「満室なんだから、直す必要なんてない」と考え、空室が目立ってくると「家賃収入が減っているから、今は直すお金がない」と。

そんな堂々巡りをしているうちに、本当に打つ手が見えなくなり、直すのも勿体ないから、とりあえず値下げで勝負だ、となると、入居者の質も怪しくなってきます。

実際、とある築40年の鉄筋コンクリートの賃貸マンションは、オーナーがリフォームにお金を掛けずに来たため外壁はボロボロ。

間取りも設備も何の魅力も無いけれど、とにかく家賃が安いことだけがセールスポイントでしたが、入居者の大半が生活保護受給者という、そんな状況になっていました。

全国を探せば、似たような状況の賃貸物件って結構あるんじゃないでしょうか。

 

 

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こうならないためには、多少の出費は覚悟して、同程度の条件の物件と比較した時に、明らかにキラッと光る差別化ができるかどうか、ということだと思います。

これは何も賃貸物件に限らず、服装なんかも同様で、若い頃はとりあえず全身ファストファッションでも、それなりにサマになると思うのですが、40代以上になると、せめて何か一つくらいはキチンとしたものを身につけないと、貧相になってしまうと私は感じています(超個人的見解です。異論は当然認めます)。

先述した通り、今は物件探しの段階から買い手有利の賃貸市場ですけれども、ウチの物件は古いから…と諦めずに、できるだけ手をかけてあげることで、それに相応しい家賃を得ることもできるはずです。

今回のアナザープランくらいの直し方をするには、結構な費用が必要ですが、間違いなく今より家賃を上げても借り手は付くはずです。

築年数が古くなったからといっても、壊すまでは現役です。

勝手に消化試合にすることなく、全力で資産価値を高める努力を続けていただきたいです。

それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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