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【徹底検証】築40年の中古住宅。リノベーションで理想の我が家にすることができるのか?

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中古住宅の購入を考える場合、ほとんどの方は今の間取りでしか判断できません。

どこをどう変えたら良いのか、はたして変えることができるのかさえわからないというのが一番の理由ですが、そもそも、間取図をきちんと読み取れる方というのも多くはないはずです。

間取図を読み取ることは、その家が持つポテンシャルを読み取ることができるということに繋がります。

家の購入を検討する際、おトクになることも多いので、学んでおいて損はないと思います。

 

間取図の読み取り方はこちら

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今回は、築40年の中古住宅におけるリノベーションの可能性を探ってみます。

大手住宅メーカーで1,000の間取りをクリエイトしてきた筆者が、住宅のプロとして解説します。

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オーダー

始めに書いておきますが、今回の記事には依頼主がいます。

築40年の2階建て木造住宅を、タダ同然の価格(おそらく、ほぼ土地だけの価格)で手に入れられそうだという依頼主。

その家をリノベーションするにあたって、希望していることは下記のとおり。

施主のオーダー

  1. 1階にLDKと洋室(当面は客間、将来は子供部屋)が欲しい
  2. とにかく広いリビングが欲しい
  3. 2階に仕事部屋と寝室が欲しい
  4. 水廻りを現状よりも使いやすくしたい
  5. 増築はせず、今の枠の中でできることをやりたい

これを踏まえて、リノベーション案を作成していきます。

 

 

 

「リノベーション」て何?という方にオススメ

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リノベーション前のベースプラン

間取りと広さ

1階
2階

築40年の木造2階建て住宅で、部屋数は4DK。

延べ床面積は、おおよそ(図面が正確で無いため)86.95㎡(26.30坪※バルコニーは除く)。

Tips

  1. 部屋数の「4DK」とは、4つの個室とDK(ダイニングキッチン)という意味
  2. 坪数は、㎡ × 0.3025で計算できる。1坪とは、2畳の大きさに等しい

 

 

 

ベースプランの特徴

まずは間取図から読み取れる、ベースプランの特徴を図面に書き込んでみます。

1階

以下、もう少し詳細に解説してみます。

 

 

 

ベースプランのメリット

お風呂が1坪サイズであることと、1階の広縁(タンス置き場?)付きの和室や2階の居室など、居室面積の広さがそれなりに確保されていることはメリットだと思います。

 

 

 

ベースプランのデメリット

まずは玄関から。

収納がまるでありません(いや、本当はあるのかも知れませんが、図面ではわかりませんでした)。

そして、玄関幅そのままに奥まで続く廊下は、ムダ以外の何者でもありません。

玄関脇の4.5畳の洋間は客間なのでしょうか?

広さはともかく、収納がまるで無いため、個室としては使い物になりそうもありません。

和室は広くて広縁もあり、収納にタンスを使うライフスタイルにならマッチするのでしょうが、今のスタイルに合致するとは思えません。

キッチンは冷蔵庫の置き場も無いほど狭く、今どき賃貸でもこんな間取りは許されません。

洗面所は狭すぎて、洗濯機置き場は現状では外のようです(確認済み)。

また、この広さではトイレの出入りもかなりキツイことが予想されます。

家族が洗面台を使っていたら、出入りのたびに移動してもらわなければいけないでしょう。

2階は、バルコニーのある部屋に設置された収納が、1間半(いっけんはん)ほどの幅があるにも関わらず、なぜか1間(いっけん)分しか建具がないため、少し使いづらそう(あくまでも図面が正しければという前提)です。

 

 

 

Tips

「間(けん)」とは?

寸法を表す単位で、1間(いっけん)=約1,820mm、半間(はんげん)=約910mm

※畳の長辺が1間、短辺が半間

もうひとつの部屋は和室ですが、施主のオーダーからすると、畳である必要はなさそうですね。

また、当ブログでいつもお伝えしている「収納量」は、床面積比にして7.6%に留まっています。

自宅で仕事し、お子さんもこれからとなれば、荷物は増える一方でしょう。

例えミニマルな生活を目指すといっても、お子さんのいる生活を考えれば、10%程度は確保しておく必要がありそうです。

 

 

 

理想の収納量について

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作業工程

今回の全工程を動画でご紹介します↓

使用ガジェットはiPad Pro12.9インチ(2018モデル)+Apple Pencil(第二世代)

使用アプリは「Adobe Fresco」です。

 

 

 

リノベーション後の新プラン

まずは今回のリノベーションのポイントをまとめます。

 

 

 

リノベーションのポイント

  1. 玄関収納追加
  2. 広いLDK
  3. 屋内に洗濯機置き場
  4. トイレの出入りに支障のない洗面・脱衣所
  5. 将来、子供部屋としても使える洋室(収納付き)を1階に用意
  6. 寝室と仕事部屋を2階に
  7. 全体の収納量を増加

完成図

そうしてリプランニングした図面がこちらです↓

1階
2階

 

 

 

ポイント解説

先ほどのリノベーションのポイントをもとに、実際にリプランニングしたポイントを書き込んでみます。

1階
2階

以下、順に見ていきます。

まずは玄関廻りから↓

玄関の引き違い戸は防犯性も考慮して開き扉としました。

そして元々、玄関を入ってから突き当たりまでの距離は結構長く(約5.4m)、広い玄関という空間演出はできていました。

そんな玄関に足りなかったのは収納です。

そこで、玄関と玄関から続く廊下幅を一般的なマンションなどと同じ幅(有効幅で約800㎜)に抑え、詰めた分は、玄関とリビングの収納に振り分けました。

靴や傘などはもちろん、ベビーカーなど子供用の道具類もしっかりしまうことができますので、玄関廻りはこれでかなりスッキリするはずです。

また、くつを脱ぐためのスペースの奥行きは伸ばし、廊下の突き当たりには納戸を設けました。

いずれもムダに広かった玄関ホールを改善するために施した変更です。

なお、細長い空間を活かして、玄関を入って右側の壁面を複数の間接照明でライトアップし、つきあたりの壁には写真や絵画などを飾るといった演出が生きるように思います(下図参照)↓

次に、キッチン以外の水廻りです↓

お風呂の位置は変更ありません。

現状、キッチンが設置されている場所を洗面・脱衣室とし、洗面化粧台の隣に洗濯機を置けるようにしました。

また、浴室扉の手前に、小さい(とはいえ有効幅で約400㎜程度はあります)ながらもタオルなどの常備品置き場も設けました。

トイレは室内側に大きく移動させました。

自然光が期待できないため、トイレを使うたびに照明をつけなければならないのはデメリットですが、換気については、換気扇に加えて便座の脱臭機能もあるので、実用上はそれほど問題ないと思います。

この洗面所とトイレの移動は、狭くて洗濯機を置く場所もなかった洗面所と、その狭い洗面所からしか出入りのできないトイレというデメリットの解消はもちろんですが、4.5畳の洋間から使えるウォークインクローゼットを設けるためでもありました。

将来、子供部屋が必要になったときに、収納もない4.5畳のお部屋では、ベッド、デスクに加えてタンスなどの収納家具も必要になってしまうため、ただでさえ広くはない部屋がさらに狭くなってしまいます。

クローゼット出入り口手前には、作り付けの本棚もしくは飾り棚のスペースを設けました。

子供部屋なら本棚として、当面客間として使うなら飾り棚として使えると思います。

 

 

 

続いて、1階和室+広縁のスペースをLDKへと変更しました↓

元々玄関部分との仕切りとなっていた壁を全て取り払い、TVなどの設置場所と、飾り棚、収納などを新設しました。

これによって、室内にTVなどが出っぱらないため、視覚的にも体感的にもスッキリ広く感じられると思います。

さらに、対面キッチンで家事をしながら、ダイニングとリビングを一直線に見渡すことができますので、お子さんが小さいうちはいつでも目が届く安心感のある間取りです。

キッチンの背面には、冷蔵庫、食器棚、食品庫が並びます。

キッチンのワークトライアングルにも考慮したつくりとしています。

 

 

 

Tips

キッチンのワークトライアングルとは?

冷蔵庫、シンク、コンロ、それぞれの前面中心を頂点とし、その3つを結んでできるトライアングル(三角形)のことで、調理動線を分析する際に用いられる。

3辺の合計値が3.6〜6.6mが適当とされており、各辺が長すぎると動きに無駄が多くなり、短すぎると調理や配膳、設備機器や収納などのスペースが不足し使いづらくなる。

 

 

 

さらに続けて2階にいきます。

6畳の和室は洋間に変更して仕事部屋に。

もう一方の7.5畳の洋間は、収納を追加して6.5畳の寝室へと変更しました↓

夫婦の洋服関係はウォークインクローゼットに。

布団など季節によって入れ替えるものや、お子さんが小さいうちは、その着替えなどをもう一つの収納にしまうことが可能です。

そしてここまで変更を加えたことで、当初7.6%だった収納率は17.38%と2.28倍も増加しました。

 

 

 

まとめ

Before & After

築40年にもなる2階建て木造住宅が、自分たちの理想の家になり得るものなのか?

そんな疑問を解消するための案をつくってみました。

4DKの住まいが、3LDKの住まいへと変貌を遂げました。

ここで、リノベーションに役立ちそうなサイトをご紹介します↓

リノベーションのプロが厳選したオシャレな家具・インテリア・建材を1万点以上取り揃えるサイトです。

建材とは、キッチン、タイル、床材壁材、洗面ボウルや水栓、ポーチライト、フェンスなどです。

インテリア・家具はもちろん、建材も含めた内装仕様提案書も無料作成してもらえます。

最近ではリフォーム会社にお願いする場合でも、建材については自分で調達するといった方も増えています。

そういったこだわりリノベーションの力になれるサイトだと思います。

カタログ請求なども可能なので、覗いてみてください。


また、古い木造住宅の場合、もう一つ気をつけるべきはシロアリによる被害です。

シロアリは木材の内部を食い荒らすので、ぱっと見ではわからないこともあります。

できればシロアリの調査を入れるのが望ましいですが、簡易的にチェックできることもあります(下図参照)。

もっともわかりやすいのは、玄関と洗面所です。

玄関と洗面所の木材があらわになっている部分を指で押してみてください。

堅い状態なら大丈夫ですが、表面がグシャッとつぶれて指がめり込んでしまうようだと、内部がシロアリにやられている証拠です。

被害があるようなら、業者にシロアリの駆除を依頼したうえで、被害を受けた部分の木材は入れ替えてあげるべきです(もちろん、プロにお願いしなければいけません)。

過去の大震災でも、シロアリの被害に遭っていたせいで倒壊した建物が多かったという話です。

ケチらずキチンとプロに依頼しましょう。

調査や駆除を依頼する際には、こちらのサイトがオススメです↓

地域の優良なシロアリ駆除業者を紹介するサービスで、24h365日営業のコールセンターによる万全のサポート体制。

280社以上の加盟店を抱えており、日本全国対応可能です。

見積もり無料で、1㎡あたり1200円の明朗会計で追加料金ナシというのも人気の要因で、ご利用シェアNo.1(楽天リサーチ調べ)のWebサービスです。


最後に、リフォーム会社を探すためのサービスをご紹介します。

利用者は匿名で、希望の内容・地域に対応可能なリフォーム会社を無料で複数紹介してもらえます。

加盟リフォーム会社は現在約1200社で、利用者の評判まで確認して厳選してもらえます。

対象エリアは日本全国。

すでに70万人以上が利用していて、住宅リフォームポータルサイトランキング10年連続利用者数 No.1という実績も安心材料かと思いますので、気になる方はアクセスしてみてください。


それでは、ここまでお読みいただきありがとうございました。

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