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知らなきゃ大損!空き家を賃貸に出す際に知っておくべき3つのこと

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本記事の内容

  1. 空き家問題がわかる
  2. 自己所有の不動産を賃貸に出す際の注意点がわかる

供給過剰により入居が決まらない賃貸住宅。

何年も買い手のつかない売家。

誰も住まなくなってしまった故郷の実家。

仕事の都合で離れざるを得なくなってしまった分譲マンション。

様々な事情で空き家が生まれています。

大手住宅メーカーに20年、不動産管理の仕事も経験してきた筆者が住宅のプロとして、解説していきます。

 

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空き家問題

総務省統計局が発表した平成25年のデータによると、日本全国で空き家の数は、なんと820万戸!

宇多田ヒカルの1stアルバム「First Love」の日本国内での売り上げ(約765万枚)よりも多いということです。

例えがわかりづらいかもしれませんが、あの当時は本当に全ての家のCDラックに置いてあると錯覚するほど、みんなが持っていました。

この820万戸という数字は、全住戸の13.5%を占めるそうです。

空き家の種類割合
❶賃貸用住宅52.4%
❷売却用住宅5.0%
❸二次的住宅
※セカンドハウス
3.8%
❹その他の住宅38.8%

【出典】平成25年住宅・土地統計調査(総務省)

これらの中でも、なかなか買い手がつかない売家や、何年も放ったらかしの空き家などを、勿体ないからとりあえず賃貸してみるか、とお考えになる方は少なくありません。

しかし、元々、賃貸用としてつくられていない住居を賃貸する際には、気を付けなければならないポイントがいくつかあります。


設備について

まずは設備に関する注意点です。

そもそも賃貸用に計画した建物であれば、投資効率を高めるためにも、1円でも予算を抑えて必要最低限の設備を用意するというオーナーのほうが圧倒的に多いと思います。

しかし自宅として購入した住居はその逆で、多少の価格差なら、快適性の高そうなモノを選ぶというオーナーが多いのではないでしょうか。

エアコンがわかりやすい例で、今時エアコンの無い賃貸なんて殆どありませんが、間取りが1Kであっても、3LDKであっても、エアコンの設置台数は殆ど1台です(勿論、例外もあります)。

理由は単にオーナーが負担を減らしたいというだけですが、これがオーナーの自宅だったらどうでしょう?

LDKにエアコンは当たり前ですが、夫婦の寝室、子供部屋など全ての居室にエアコンを設置するのではないでしょうか。

理由はそうした方が快適だからです。

このように、元々自宅用として購入した住居は、快適設備がキチンと設置してあることが殆どのため、これを軽い気持ちで賃貸に出そうとすると、途端に困ったことが起こります。

それが「設備」の問題です。

賃貸住宅の場合、その住居の「設備」を明確にしておく必要があります。

そして「設備」だと確認して賃貸した場合、その「設備」のメンテナンス費用はオーナーが負担しなければならなくなります。

給湯器の故障でお湯が出ない、ウォシュレットのノズルが動かなくなった、エアコンから温風(もしくは冷風)が出ない、などなど。

こういった設備のトラブルは、明らかに入居者の使い方に非があるような場合を除いて、オーナーが負担しなくてはいけません。

給湯器やウォシュレット、IHヒーターやガスコンロなどは、自宅だろうが賃貸だろうが、そもそも必要最低限しか設置する場所が無いはず(二世帯住宅などは除く)ですが、エアコンは先述したように、元々自宅だったとすれば、部屋数分だけ設置されている可能性が高いと思います。

これをそのまま貸してしまうと、つまりは設置してある全てのエアコンの面倒を見なければならなくなるわけです。

しかも10年も経ったものだと、大概エアコンメーカーの部品供給が終わっていて「故障=新品に入れ替えてあげなければならない」となり、出費が甚大です。

数年前のことですが、相続した築20年弱の5LDKの戸建住宅を賃貸に出したオーナーがいたのですが、地元の不動産屋に管理を任せていたら、エアコンのメンテナンスの事までは打ち合わせしていなかったらしく、全室エアコン付き(6台)で賃貸してしまい、ある年の冬に6台が一辺に動かなくなり、約60万円もかけて6台一気に交換してあげなければならなくなった、というお話を聞きました。

賃貸に出す場合には、是非、エアコンなどの設備についてきちっと確認したうえで計画を進めることをオススメします。


原状回復について

もう一つは、入居者が退去するタイミングで問題になる「原状回復」についてです。

昔は退去の際、壁紙が汚れた、傷ついたといったことなどは、殆ど全て入居者が負担させられていたのではないでしょうか。

賃貸住宅では、入居時に敷金を預けるということが一般的に行われていますが、退去の際に、なんだかんだと理屈をつけられて、その預けた敷金全てを没収された、なんて経験をしてきた方も結構多いのではないでしょうか。

今は完全に借り手市場となってしまった感のある賃貸市場ですが、以前はオーナーの立場がもっともっと強かったので、ご無体なオーナーも相当数いたのでしょう。

それが原因で、退去に関するトラブルは後を絶たず、遂に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを発表します。

この初版が発行されたのが平成10年のことですから、既に20年以上経過していることになります。

ここでは、概要だけをご紹介するに留めますが、このガイドラインのポイントは、「原状回復」を明文化したところにあります。

つまり、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。

そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

要するに、傷つけたとか、汚したとか、そういったものについては入居者に責任を問えるけれど、例えば「壁際に家具を置いておいたら、その部分だけ日焼けで色が変わってしまった」なんてものについては入居者に負担を求めるべきでないということになったのです。

しかも傷つけた、汚したといった場合でも、100%入居者に負担を求めるのは変だよ、といったことも示しています(下図参照)。

資料引用元 : 国土交通省ホームページ

ちなみに、上図に記載されたアルファベットの示す意味は下記の通りです。

Point

A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの

A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

A(+G):基本的にはAであるが、建物価値をアップさせる要素が含まれているもの

⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

どうもこれだけではわかりづらいので、以下に具体例を挙げてみます。

具体例

A:壁紙が日焼けし、壁に貼られていたカレンダーの跡だけが白く目立つようになってしまった等

B:カビの発生等

A(+B):古くなったエアコンから水漏れしたが、賃借人が放置したため、壁紙が変色した等

A(+G):壁紙の張り替えなどに際し、従来のものよりもグレードの高いものにしようとした等

ぱっと見、わかりづらいですが、新築、もしくはリフォーム直後は新品だった壁紙なども、年数が経てば当然古びて劣化するのですから、その経年劣化した価値分は、オーナーが受け取っている家賃にそもそも含まれていると考えるべきであり、入居者に全額負担させるのはフェアじゃない、ということです。

具体例を挙げると、壁紙は新品から6年で価値は1円となると書かれています(この1円というのが、壁紙1㎡についてなのかといった基準については不明)。

つまり、6年経過すると壁紙の価値は限りなくゼロということです。

例えば、新品で1,000円/㎡する壁紙が張られたアパートで3年もすれば壁紙の価値は約半分まで落ちているわけですから、傷付けられようが汚されようが、価値下落分はオーナーが支払わなくてはならないということです。

なんだかオーナーの負担が大きすぎる気がしませんか?

そこで過去の判例や社宅代行会社の精算例を調べてみると、概ね以下の基準に照らせばOKのようです。

Point

新品から5年間で90%減価償却する → 6年以上経過した場合、賃借人に請求できるのは10%

つまり、新品に張り替えてから5年間は毎年16%ずつ減価償却すると覚えておけばOK

とはいえ、自宅を賃貸に出して返して貰う際、汚損・破損があったとしても、その補修費を全額入居者に負担して貰うことは簡単ではない、ということは覚えておいて下さい。


節約方法

自宅を賃貸にする = 家賃が入る。

以上、くらいに思っていませんでしたか?

賃貸経営にはお金がかかります。

借主保護の姿勢が強まっているのもそれに拍車をかけており、2020年4月の民放改正後は、さらに厳しくなりました。

それは、入居者に設備の不具合で迷惑をかけた場合(エアコンが使えなくなった、ガスが使えなくなった、トイレが流れなくなった等)、その使用不能の日数によって、無条件に当該月の家賃を減額してあげなければならなくなりました。

しかし、これに関してはデメリットばかりではなく、免責期間(例:エアコン、ガスは3日、トイレは1日など)や具体的な金額の指標(例:エアコンは月5,000円ですが、日割りでの計算になります)もある程度は示されるので、従来も時々あった入居者からの「迷惑を蒙ったのだから、詫び銭寄越せ!」みたいな理不尽な請求は一蹴することができるようになるとは思います。

家賃減額の具体例

8月にエアコンの故障で修理まで7日を要した場合:免責3日 5,000円/月

5,000円 × (7日 ー 3日)÷ 31日 = 645円

645円を該当月の家賃からマイナスして精算してあげなければならない

しかし、オーナーに何かと出費のリスクが付き纏うのは変えられない事実ですので、ここでちょっとした節約方法をご紹介します。

まず、エアコンについては、台数を初めから減らして貸す方法が2つあります。

物理的に減らす

今時エアコンが1台もない賃貸住宅はありませんので、最低限としてLDKに1台は残しておくべきだと思いますが、それ以外のエアコンは全て処分してしまうのです。

勿論、処分費は必要ですが、“オーナーが責任を持つ設備としてのエアコンはこの1台だけ”というのがハッキリわかります。

ただし、この場合は処分するエアコンが全てある程度古いものであることと、将来に亘って自分たちが住む予定の無い建物であることが望ましいと思います。

新しいエアコンを処分してしまうのは勿体ない気がしますし、もしも将来、そこにご自身が住む可能性があるのでしたら、わざわざ処分することも、やはり勿体ない気がします。

この方法は、親族の誰も住まなくなった、さらにこれからも自分たちが住む予定は無いという場合に向いていると思います。

書面上で減らす

賃貸借契約など、不動産に関する契約には、事前に「重要事項説明書」という書面の説明が義務付けられています。

そこに、設備としてのエアコンは1台と記載し、特約事項などに、“その他のエアコンは無償貸与”とするのです。

勿論、どこに設置されたエアコンを設備とするかは明記する必要がありますが、これによって、設備としていないエアコンの修理義務は免れることができます。

ただし、もしも入居者がエアコンを入れ替えることになったら、既存エアコンの処分費はオーナーが負担する必要があります(あくまでも所有権はオーナーにあるため、入居者がオーナーのエアコンを捨てる費用まで負担するのはおかしい)。

こちらの方法は、一時的な転勤などで持ち家を空けざるを得ないけれど、将来的には必ず帰ってくるという場合に向いていると思います。


次に、原状回復については「ガイドライン」をきっちり確認しておく必要があります。国土交通省のホームページでどなたでも閲覧できますので、賃貸経営をお考えの方なら、必ず一度は目を通しておくべきです。

中には、未だに「あくまで“ガイドライン”だから、遵守する必要は無い」とお考えの方も見受けられますが、現実には、このガイドラインが裁判でもひとつの基準として扱われていますので、まずはこのガイドラインに従う前提で考えていく必要があります。

そのガイドラインに従いつつ、少しでも修繕費の負担を軽減する方法もご紹介しておきます。

例えば、壁紙に傷や汚れがあった場合、その一面を新しい壁紙に張り替えようとすると、経過年数によってオーナー負担が発生すると先ほどお伝えしました。

しかし、その傷の部分だけを同じ壁紙でパッチを当てるように補修すれば、入居者に負担してもらえます。

ただし、パッチを当てた場所は、よく見ればわかりますので、見た目を気にするならオススメはしません。

そもそも、同じ壁紙がなければ使えない方法ですし。

また、フローリングに傷があった場合にも、見た目を重視するなら、一部屋全部張り替えたいところですが、それではオーナー負担もバカにならないので、見た目には目を瞑って、傷のついたフローリングだけを部分的に張り替えるとか、単純にパテなどで傷を埋めるだけなら、これも入居者に負担してもらえます。

資産価値を少しでも保ちたいとすれば、間違いなくオーナー負担を厭わずにキレイに直した方が良いとは思いますが、とにかく厳しい賃貸市場ですから、節約できるところは節約しておきたいもの。

なんとも悩ましいところです。


まとめ

これまで賃貸経営にご興味のなかった方にとっては、「自宅を賃貸に出すだけなのに、こんなに面倒なのか…」と頭の痛くなるお話かもしれません。

しかし、一度賃貸に出してしまうと、こういった様々なルールに縛られるのが現実なのです。

「知らなかった」ではすみません。

また、一度賃貸として借り手がついた後で、やっぱり売却したいとか、自分たちが住みたくなったとかいう事情で出て行ってもらうのは、本当に大変です。

法律上は、半年以上前に解約申し入れをすれば退去してもらえることにはなっていますが、その解約に関する正当事由が必要ですし、現実には、退去を拒まれたり、退去に関する諸費用(引越し費用など)を請求される場合もありますからくれぐれもご注意ください。

とにかく簡単では無い賃貸に関するお話。

この記事が、ご自宅や、所有している空き家を賃貸に出そうかどうか迷っているという方のご参考になることを願って止みません。

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それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。

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