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【不動産投資を失敗したくない人必見】儲からない不動産投資家 5つの特徴

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こんな方におすすめ

  • 不動産投資で収益を上げたい方
  • 不動産投資で収益の上がらない人の特徴を知りたい方

 

 

まずは当サイトにお立ち寄りいただき、ありがとうございます。

不動産投資に関心のある方、現実に不動産投資をしている方で儲からなくて良い、と考えている方は皆無でしょう。

では、どうしたら儲かるのか?

投資である以上、必ず儲かる方法というのをお伝えすることは不可能です。

しかし、「儲からない」方法をお伝えすることは可能です。

 

大手住宅メーカーで不動産管理を担当し、大勢の不動産投資家とお会いしてきた筆者が、実体験から解説します。

 

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儲からない不動産投資家の共通点

実務で大勢の不動産投資家とお付き合いしてきた経験からまとめます。

あくまでも私見です。

 

儲からない不動産投資家の共通点

  1. 自分の物件に無関心
  2. 管理会社選定が適当募集方法を把握していない
  3. 民法改正や国交省のガイドラインなど、オーナーに不利な情報を知らない
  4. メンテナンス(リフォーム費用や修繕)費用をケチる
  5. 物件を増やさない

以下、それぞれの詳細を解説します。

 

 

自分の物件に無関心

 

こう書くと、「そんな人いないでしょ?」と思われる方も多いと思いますが、実は結構多いのがこのタイプ。

「お金にしか関心がない」タイプとも言い換えられます。

土地の選定から、間取りや設備、そういったものにはほとんど関心を示しません。

 

このタイプの人がよく言うセリフが「儲かるなら何でも良い」です。

 

万が一、入居率が下がり収益が悪化した場合には、全責任を建築業者や管理会社に押し付けてきます。

こういう人が抱えるのは以下のような問題です。

 

無関心ゆえに抱える問題

  1. 利回りしか見ないため、需要のないところで単身向けのアパートを建築してしまい、入居が決まらない
  2. 間取りに魅力がなく、入居が決まらない
  3. 物件を見に行くこともないため、不人気の理由が分からず、具体的な対策も指示もできない

 

敷地の大きさで、建てられる建物の大きさは決まってしまいます。

賃貸の場合、見かけ上もっとも利益が上がるのは部屋数が多い物件です。

例えば同じ面積で、家族向けの2LDKなら4世帯しかつくれないとしても、単身者向けの1Kやワンルームなら、倍の8世帯はつくれる可能性があります。

また、家族向けなら駐車場も必須でしょうが、単身者向けなら場合によっては駐車場をつくらず、そのスペースにも部屋をつくることが可能ですから、さらに部屋数を増やすこともできます。

 

Wさん
例えば、家賃相場が1Kで50,000円、2LDKで90,000円だとすれば、8世帯の1Kで400,000円/月の家賃収入があるのに対し、2LDK4世帯では360,000円/月の家賃収入となる。戸数が増えれば、その差はもっと拡がるから、単身向けは美味しく見えるんだ。

※戸数が増えれば、その分、設備も増え、初期投資となる建築費も変わってくるので、家賃収入の増加分が純粋な収益となるわけではありません。

 

そういった利回りという観点からしか賃貸経営を見ない人は、こんなところに誰が住むんだろう?といった場所に単身向けの物件を建てています。

先代から相続した畑が余っているから、アパートでも建てて儲けるか、と言った安直な考えで建てたとしか思えない物件が、日本中に数限りなくあります。

 

私が実際に見た物件でも、近くに大学があるわけでも、スーパーがあるわけでもない、田んぼの真ん中に建っていた20世帯もの単身向けアパートは、まだ築浅なのに14戸が空室という目も当てられない状態でした。

7年くらい前のことでしたが、その後あの物件はどうなったのでしょう。

 

 

そしてこういう物件を抱えてしまう人は、間取りや設備にも無関心です。

建築会社が持ってきた間取りを詳しく見ることもなく、「任せる」という一言で全て終了。

確かに、単世帯向けの物件など面積の小さなものに限っては、改善の余地が無いということもあるのですが、ファミリー向けや戸建貸家の場合は間取りが生命線になることは大いにあります。

自分で間取りは描けないにせよ、広さや動線、収納量など、自分が生活するならという視点で色々と検証することはできるでしょう。

こう書くと、「そんなのは建築会社の仕事だろう」と言う方もいらっしゃることでしょう。

確かにそのご意見は間違ってはいません。

しかし、建築会社の主たる目的は、新築の受注を取ることであることが一般的です。

その会社や担当者が、オーナーと本当に永いお付き合いをしている、もしくはこれから末永いお付き合いをしたいと思っているなら話は別でしょうが、多くの建築会社と各担当者は、とりあえず今月の成果が欲しいと言うばかりで、先々のことまで考えて提案しているとは到底思えません。

そこで重要なのは、オーナーの判断です。

自分が賃貸物件を探していると仮定して、本当に住みたくなるような間取りになっているのか?

ここを端折ると、大抵ろくな結果が出ません。

 

そして極め付けは、自分の物件を見に行かないことです。

興味がないのは仕方ないとしても、時々は見に行かないと、様々な不利益が生まれます。

賃貸物件は物件の魅力が第一です。

どんなに優秀な営業が案内したところで、魅力のない物件は決まりません。

不人気な物件というのには、必ず理由があるのです。

大学生向けの物件だと、前入居者の退去の時期が悪くて、次の入居募集の時期を逃してしまったということも考えられますが、大抵はもっと具体的な問題点が潜むものです。

間取りが悪いとか、設備が貧相だとか、こういった原因は新築時の計画不足なので、改善するなら大金が必要なため、現実的ではありませんが、クモの巣だらけになっているとか、雑草が伸び放題だとか、そういった人為的な欠陥については、オーナー自らが管理会社に指摘するだけで改善される余地があります。

驚くほど無責任な管理会社というのも一定数存在することは覚えておいてください。

そういった意味でも、空室が中々埋まらないとお悩みのオーナーは特に、時々は物件を見に行くことをオススメします。

 

 

 

管理会社選定が適当

これも重要な問題です。

親の代から縁のある不動産会社に賃貸物件の管理を任せたいというオーナーは意外と多いものですが、ここはビジネスライクに割り切って、良い管理会社探しをするべきです。もちろん、縁のある不動産会社が大手で何の問題もないようなら一番良いとは思いますが、そうではないこともあるでしょう。

こんな実例があります。

 

郊外に数多くのアパートを所有しているオーナーがいました。

オーナー自身が建築会社の社長だったので、物件の建築やメンテナンスは自社で手掛けていたのですが、管理はどうも面倒だということで、昔から顔見知りの地元にある小さな不動産屋に依頼することにしました。

ところが、その会社は賃貸物件に限らず、不動産情報の公開を自社HPと地元の情報誌への掲載しかしていませんでした。要するに、ネットが普及する以前の「物件を探すなら地元の不動産屋に足を運ぶしかない」という時代に取り残されていたのです。しかし、オーナーはそんなこととは知らずにお任せ。築浅なのに空室ばかりで散々だったそう。

ある時、これはおかしいと思ったオーナーの息子さんが色々調べてみたところ、上述したような問題点が浮かび上がったため、その不動産屋に「もっとネットでの募集を強化してくれないか?」と聞いてみたところ、「今のうちに売った方が良い」などと言い出したので、そこでスパッと縁切り。大手の不動産会社に依頼して、それからは満室経営を続けているそうです。

 

管理会社選定にあたっての注意点は下記の通り。

管理会社選定のポイント

  • ネットでの募集方法の確認(不動産ポータルサイトへの登録はしているか?)
  • 自社だけで情報を抱えていないか(他社にも情報を流しているか)?
  • 毎月の管理業務の内容の確認

 

これらは賃貸物件では生命線となるものです。

このうち一つでも不安なこと(例えば、2〜3人でやっている不動産屋で、毎月の物件の管理も自分たちでやっているなどというところは、物件の清掃などが行き届いていない場合もある)があるようなら、他を探すべきです。

安心して物件を預けられる管理会社探しは、賃貸経営の根幹となるポイントです。

 

 

民法改正や国交省のガイドラインなど、オーナーに不利な情報を知らない

2020年4月から、民法が改正されたのをご存知ですか?不動産会社に勤務している人なら、あって当然の知識ですが、アパートオーナーも知っているべき情報です。

なぜなら「不利な情報」だから。

こういった「不利な情報」をしっかり理解しているほど、対策を立てるのも早いもの。知らなければ対策さえ立てることができません。

しかし現実には、こういった情報を「知らない」というアパートオーナーも少なくありませんので、詳しくは別記事にまとめました。

 

 

国交省のガイドライン、改正民法についてはこちら

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これを知らずに賃貸経営はできない!国交省のガイドラインと改正民法

賃貸経営をする際に知っておくべき民法改正と国交省のガイドラインについての解説

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メンテナンス(リフォーム費用や修繕)費用をケチる

 

屋根や外壁がボロボロなのにそのままになっているアパートや、いまだにウォシュレットさえついていないようなお部屋がありますよね。

もっと酷いところでは、インターホンどころかチャイムしかついていないような物件もあります。

 

株などと違い、不動産投資は投資対象が放っておいても老朽化していきます。もちろん投資なので、かけるコストは少なくしたいものですが、しかし古びて傷んだ建物で高い賃料設定ができるはずもないことは、容易に想像できます。

特に物件が余っている単身向けのアパートなどでは、設備の陳腐化は入居率にこれでもかと悪影響を与えます。

そういったことをなんとなく理解しているにも関わらず、入居が決まらないことを全て管理会社のせいにしているようなオーナーは未だに存在します。なんとも残念なお話ですが。

 

考えてみてください。

もしもあなたが部屋を借りなければならなくなった時に、どんな部屋を探しますか?

部屋に求めるものは、人それぞれです。私は絶対に嫌ですが、家賃が安いというだけで事故物件を探す方もいるのです。だから、万人受けする部屋なんてものは、ありそうで実は無いのかもしれませんが、それでも、いくつか条件を挙げてみてください。

すると、こんな部屋には住みたくない、というあなたなりの条件も同時に見えてくるはずです。

あなたの提供している部屋、もしくはこれから提供しようとしようとしている部屋は、それらに当てはまっていませんか? だとしたら、そんな部屋で入居者を募集しようというのは論外です。

不動産投資において、部屋は商品です。対価をもらうからには、それなりのおもてなしが必要になるはずです。少なくとも、貸す側が良いと思えないものを市場に出すのは商売そのものを放棄しているとしか言えません。

 

明らかに古い設備、薄汚れた内装、ボロボロの屋根、外装。もちろん直すにはお金が必要です。しかし、住む人のことを考えれば、これで良いわけがないのです。その証拠に、築15年程度でも空室だらけの物件も多い中で、築30年以上経っていても満室の物件もあるのです。全てがそうだとは言い切れませんが、私が知っている中では、メンテナンス費用をケチっている物件で入居率の良いものはほとんどありません。

いや、正確には、築浅の頃はまだ良いのです。しかし、築10年を超えた頃からは雲行きが怪しくなり始め、15年も過ぎると、完全に不人気物件の仲間入りを果たすものがほとんどです。

 

 

 

物件を増やさない

 

不動産投資で大きく収益を上げている方というのは、間違いなく、それなりに物件数を抱えている方です。

「サラリーマン大家」などという言葉に惹かれて、ほんの6世帯ほどのアパートを1棟購入したとか、マンションを1戸購入して賃貸しているといった程度では、大した収益にはなりません。

何故なら、分母となる戸数が少ないと、その分空室のリスクが増える上、他でカバーすることができないからです。

全国平均では、実に22.7%ものお部屋が空室(平成25年度 全国賃貸住宅経営者協会連合会公表データに基づく)になっていることをご存知ですか? 仮に、月5万円の家賃で6世帯のアパートの場合、満室なら月300,000円の家賃収入が見込めるところを、平均すると231,900円しか入らない可能性があるということです。もちろん満室経営を目指すのが理想ですが、思ったようには行かないこともあります。

 

 

空室などのデータはこちら

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また、先述した通り、不動産投資にはメンテナンスコストがかかります。固定資産税などの固定費もバカになりません。そういったリスクを分散するためにも、不動産投資で収益を上げている方というのは、常に物件を増やしているものです。

資産家で、土地も余っているので、とにかく相続税対策をするためにローンを組むといった目的なら問題ないでしょうが、本気で収益を上げたいとなれば、それではどうにもなりません。

とはいえ、資金的な問題もあるため、まずは1棟。そこで上げた収益を基にしてまた1棟と、少しずつ物件を増やしていくことを検討するべきです。

虎の子の1棟にしがみ付いて、それだけで利益を出そうと考える方も実際にいらっしゃいますが、そういったお考えであれば、正直、不動産投資は向いていないと思います。

 

 

 

どうせなら、儲かるオーナーになりましょう

 

当然ですが、投資をする目的は、収益を上げたいということに尽きると思います。

平たく言えば「儲けたい」ということでしょう。

成功している方達は、それぞれに合ったやり方を見つけたということだと思うので、成功するための方法は人それぞれとしか言いようがありませんので、単純に真似たら必ず成功するとは言い切れないのが難しいところです。

しかし、成功している方達の多くが「していない」ことを真似るのは、さほど難しくないのではないでしょうか?

手軽に手を出せる投資もある中で、あえて不動産投資に挑戦するというのなら、とにかく「儲からない」人の真似だけはしないようお気をつけください。

 

それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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