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住宅取得、不動産経営を目指す人必見!外壁の種類とメンテナンス方法

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パンチ氏

外壁のメンテナンスについて教えてください

見た目だけなら屋根より目立つ部分だから大事にしたいものだな

キック所長

 

本記事の内容

  • 住まいの外壁の種類がわかる
  • 住まいの外壁のメンテナンスの時期、方法がわかる

 

憧れのマイホーム。

これから始めたい不動産経営。

いずれも建物である以上、快適に住み続けるためには、メンテナンスが重要です。

特に、不動産経営の場合には、住人はお客様です。

メンテナンス不足が原因で入居が決まらないとか、建物の不具合のせいでトラブルになるなんてことは極力避けたいものです。

大手住宅メーカーに20年勤務し、各種分野の経験を積んできた住宅のプロとして、外壁に必要なメンテナンスについて解説します。

 

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1. 外壁材

外壁材とは、外観の印象を決めるだけでなく、建物の躯体を雨や風などから守ってくれる大切なものです。

まずは、住まいの外壁材と、それぞれのメリット、デメリットをまとめてみます。

1-1. モルタル外壁

参照元:富士川建材工業株式会社HP

モルタルとは、セメントと砂を混ぜたものに水を加えて練り混ぜた材料です。

それを『ラス』と呼ばれる網目状の金属に塗り、外壁としたものです。

中には、ラスではなく、サイディングボードに吹き付けたものもあります。

1-1-2. モルタル外壁の種類

1-1-2-1. リシン

塗料に砂を混ぜて吹き付ける仕上げで、塗膜が薄く、表面がザラザラとした砂壁状になります。

作業性が良く、価格が安いのが特徴です。

ひび割れが生じやすく、表面に汚れが付着しやすいのが欠点です。

1-1-2-2. スタッコ

仕上げ塗材を5~10mm程度の厚さで吹き付けたもので、リシンより立体感があり、重厚感・高級感のある仕上げです。

手間がかかるため高額なのと、表面に汚れが付着しやすいのが欠点です。

1-1-2-3. 吹き付けタイル

複層仕上塗材と呼ばれるもので、塗料を下塗材、主材、上塗材と3回重ね塗りするものです。

表面が滑らかな仕上がりになるため、スタッコより汚れもつきにくく、リシンよりひび割れも生じにくい仕上げです。

ただし、最後に塗られる上塗り材によって、耐久性が左右される点には要注意です。

1-1-2-4. ローラー仕上げ

様々なローラーを用いて手塗りする仕上げで、厚みと耐久性の高さが特徴です。

様々な質感を表現することができ、不燃性・防水性等の性能を付与する事もできます。

吹き付けよりも高額なのと、工期が長いのはデメリットです。

1-1-2-5. 左官仕上げ

左官職人の手作業による仕上げです。

温かみのある風合いや、デザインの自由度の高さが特徴です。

工期が長く高額なのと、仕上がりが職人の技術力に左右されることが欠点です。

1-1-3. モルタル外壁のメリット

デザインの自由度が高く、意匠性に優れています。

サイディングのような継ぎ目がないため、美しい外観を演出できます。

耐火性や耐久性にも優れています。

1-1-4. モルタル外壁のデメリット

良くも悪くも職人の手による作業となるため、費用は高額で、しかも出来上がりの品質は職人の腕によってばらつきが出ます。

素材の特性として、ひび割れが生じやすいことと、汚れが付着しやすいこともデメリットです。

1-2. サイディング

現在、最もポピュラーな外壁材です。

サイディングには以下の4種類がありますので、種類別にメリット、デメリットをまとめてみます。

1-2-1. 窯業系サイディング

参照元:KMEW株式会社HP

主な原料は、セメントに木質繊維を混ぜ合わせたものです。

また、張り方として、“縦張り”と“横張り”という2つの張り方があります(下図参照)。

サイディングの縦張りと横張りのイメージ

縦張りの方が、雨仕舞いが良いなどのメリットはありますが、施工の難易度が高いなどの問題もありますので、外壁の表情も含め、施工業者との打ち合わせが必要でしょう。

1-2-1-1. 窯業系サイディングのメリット

デザインのバリエーションが豊富で、防火性・遮音性・耐震性も優れています。

コストが比較的安価なものから選べるのも人気の秘密です。

1-2-1-2. 窯業系サイディングのデメリット

吸水性が高く、季節によっては変形やひび割れの可能性があります。

寒い地域では、冬場の凍害(サイディング内部に染み込んだ水分が凍結した際に膨張し、外壁が破損する現象)に注意が必要です。

表面の塗装はこういった損害を防ぐためですが、紫外線などによって徐々に劣化してしまうため、およそ10年毎に点検、メンテナンスが必要です。

1-2-2. 金属系サイディング

参照元:アイジー工業株式会社HP

断熱材が裏打ちされた金属製の外壁材で、ガルバリウム鋼板やアルミなどがあります。

金属と聞くと、「重い」イメージがありますが、実際には他の外壁と比較しても軽量で、建物にかかる負荷も少なく、耐震性も優れています。

1-2-2-1. 金属系サイディングのメリット

断熱性、耐久性が高いのが特徴で、凍害に強いこともメリットです。

また、非常に軽量のため、リフォームにも適しています。

1-2-2-2. 金属系サイディングのデメリット

金属は傷がつきやすいため、飛来物などで簡単に傷がついてしまいます。

また、そういった傷の部分からサビが発生しやすくもなります。

そのため、海岸付近など塩害が懸念される地域にはあまり向かない素材です。

1-2-3. 樹脂系サイディング

参照元:LIXIL HP

塩化ビニル樹脂などを主原料とした外壁材です。

1-2-3-1. 樹脂系サイディングのメリット

撥水性があり、吸水性が殆ど無いため、凍害など水分による劣化が起こりにくく、また、シーリングを使わないため、目地の補修が不要です。

素材自体の耐久性も非常に高く、30年保証の商品などもあります。

また、燃えにくく、防火上も有効ですし、非常に軽量なため、耐震性にも優れ、リフォームにも適しています。

1-2-3-2. 樹脂系サイディングのデメリット

薄い素材のため、単体での遮音性や断熱性は決して高くありません。

新築時にそれ単体で使うというよりは、リフォームをする際に、既存の外壁をカバーする使い方が一般的です。

また、素材自体に重厚感が無く、チープな印象もあります。

静電気が発生するようで、空気中のゴミなどが付着してしまうため、通行量の多い道路に面した住宅などでは、定期的に外壁の清掃(高圧洗浄機などで洗い流す方もいらっしゃいます)が必要になるかもしれません。

1-2-4. 木質系サイディング

参照元:チャネルオリジナル株式会社HP

天然の木材を板状に加工したものですが、そのままでは耐候性が低いので、塗装を施して耐久性を高めるのが一般的です。

1-2-4-1. 木質系サイディングのメリット

断熱性に優れ、天然素材ならではの温かみのある表情とエイジングの味わいを感じる事ができる素材です。

1-2-4-2. 木質系サイディングのデメリット

天然木であるため、防火性は他の外壁材と比べると高くないため、防火指定のある地域では、使用できないものがあります(最近では防火認定を受けた製品も増えてきています)。

また、メンテナンスや維持管理に手間がかかるというのも、天然木ならではのデメリットです。

塗料は木材の呼吸を妨げないものを選ばないと、外壁材としての寿命が短くなりますし、風通しの悪い場所では、カビが発生しやすくなってしまいます。

サイディングの劣化確認方法

外壁を指で撫でてみて、白い粉が付着したら、それはチョーキングと呼ばれる現象です。

紫外線による影響が大きいので、陽当たりの良い場所で特にわかりやすいと思います。

表面の塗料が劣化したサインなので、メンテナンスの時期だと思ってください。

サイディングまとめ

①窯業系サイディング:色や柄が豊富でコストパフォーマンスも高いが、凍害などのリスク

②金属系サイディング:色や柄が豊富で、耐久性、断熱性も高いが、塩害地域には不向き

③樹脂系サイディング:耐久性が高く、塩害、凍害の心配は無いが、安っぽい

④木質系サイディング:天然木の質感は高く、断熱性も高いが、維持するにも高コスト

1-3. タイル外壁

参照元:LIXIL HP

土や石などの自然素材を1300度という高温で焼き固めて作る外壁タイルは、汚れやキズに強く、経年劣化が少ない外壁材です。

1-3-1. タイルのメリット

土や石を高温で焼き固めた外壁タイルの風合いは「高級感のある外観」を演出してくれます。

また、自然素材であることから、美しいエイジングが楽しめ、傷や汚れに強いので、メンテナンスが非常にラクなのもメリットです。

1-3-2. タイルのデメリット

とにかく初期費用がかかります。

モノにもよりますが、一般的なサイディングと比較すると、工事費はおよそ2倍程度かかります。

また、タイル自体は耐久性も高く、メンテナンスもラクですが、施工が悪いと剥離して落下するようなこともありますので、注意が必要です。

1-4. ALC外壁

参照元:旭化成建材株式会社HP

ALCとは「軽量気泡コンクリート」を意味します。

高温で発泡加工しており内部に気泡が空いているため、一般的なコンクリートの約1/4の重量です。

1-4-1. ALC外壁のメリット

ALC外壁は、軽く、断熱性、遮音性が高く、耐火性や調湿性にも優れるという優秀な外壁材です。

外壁材自体の耐久性も、メンテナンスさえきちんとすれば50年程度と言われています。

1-4-2. ALC外壁のデメリット

そんな、まるで非の打ちどころのないALC外壁材ですが、水に非常に弱いという欠点があります。

そのため、防水塗装と定期的なシーリング打ち替え工事が必要となります。

また、ALC外壁材自体も高価なので、工事費、維持費ともに高額となります。

2. メンテナンス

次に、各外壁材のメンテナンス方法を確認してみましょう。

2-1. モルタル

モルタルの耐用年数は8~10年と言われています。

 

2-1-1. モルタル外壁の劣化症状

モルタル外壁の劣化症状

  • チョーキング
  • 苔や藻、カビの発生
  • 塗膜剥離
  • ひび割れ

このような劣化症状が見られたら、早めに塗装を検討するようにしましょう。

 

2-1-2. モルタル外壁のメンテナンス方法

塗装によるメンテナンスが一般的ですが、大きなひび割れがある場合には、その補修が必要です。

 

2-2. サイディング

サイディングの耐用年数は種別毎に異なるので、以下にまとめてみます(あくまでも目安です。個別にはもっと長い耐用年数を売りにしている製品もあります)。

サイディング寿命

①窯業系サイディング:7〜10年

②金属系サイディング:10〜15年

③樹脂系サイディング:20〜30年

④木質系サイディング:10年

 

2-2-1. サイディングの劣化症状

窯業系サイディング

  • チョーキング
  • 塗膜剥離
  • サイディングの破損(反り、割れなど)
  • 苔、藻、カビの発生
  • シーリングの劣化

金属系サイディング

  • チョーキング
  • 外壁の色褪せ
  • サビの発生

樹脂系サイディング

  • 外壁の色褪せ
  • 亀裂の発生

木質系サイディング

  • チョーキング
  • 苔、藻、カビの発生
  • 亀裂の発生

 

2-2-2. サイディングのメンテナンス方法

2-2-2-1. シーリング部分のみの補修(窯業系)

サイディングとサイディングの隙間を埋めるシーリングが劣化していると、シーリング部分から雨水が浸入してしまうので、サイディングに問題が無くとも、シーリングの打ち替えが必要となる場合があります。

 

2-2-2-2. 塗装(窯業系・金属系・樹脂系)

チョーキングや色褪せなどの症状が現れ、他に目立った損傷が無ければ(些細なものなら補修可能)、塗装によるメンテナンスが有効です。

キック所長

万が一、凍害などの症状が見られた場合には、塗装ではなく、後述する「カバー」などによるメンテナンスがオススメ。

無理やり塗装することも可能だが、すぐに外壁自体がダメになってしまい、塗装の工事費自体が無駄になってしまうことがほとんどだ。

 

2-2-2-3. カバー工法(重ね張り)

カバー工法とは、既存の外壁の上に新しいサイディングを張ることです。

外壁に負担がかかるので、金属系サイディングや樹脂系サイディングなどの軽量のものをお薦めします。

既存の外壁材の上に施工するため、撤去処分費も不要ですし、工期も張り替えに比べて短縮できます。

また、外壁材が二重になるため、断熱性も向上します。

 

2-2-2-4. 張り替え

サイディングの劣化や破損が著しく、塗装では補修が不可能な場合には、張り替えが必要となります。

張り替えでは既存の外壁材を撤去処分するため、工期もコストもカバー工法よりかかってしまいます。

 

2-3. タイル外壁

タイル自体は耐久性が非常に高いため、塗り替えなどの必要はありませんが、下地にタイルを圧着させている接着剤が劣化してタイルが剥落したり、タイルとタイルの間の目地などが劣化したりするので、定期的な点検は必要です。

 

2-3-1. タイルの劣化症状

タイルの劣化症状

  • タイルのひび割れ、浮き、剥落
  • シーリングの劣化
  • タイルとタイルの間の目地の劣化
  • 苔、藻、カビの発生

 

2-3-2. タイルのメンテナンス方法

2-3-2-1. 接着不良部分の部分補修、割れたタイルの交換

部分的な補修自体は簡単ですが、タイルの浮きや剥がれがあった場合には、他にも同様の箇所がないか、きちんと点検してもらうことをお薦めします。

でないと、剥落(はくらく;剥がれ落ちること)の危険がついて回ります。

 

2-3-2-2. シーリングの打ち直し

主に窓周りなどに打たれているシーリングは、5〜10年程度で劣化してしまうため、打ち替え、もしくは打ち増しが必要です。

 

2-3-2-3. 目地材の再充填

目地材が剥がれてしまうと、タイルの剥落を招くおそれがあるため、補修が必要です。

 

2-3-2-4. 高圧洗浄

苔、藻、カビなどが発生した場合は、洗浄することをお薦めします。

 

2-4. ALC外壁

ALC外壁の耐用年数は10〜15年と言われています。

外壁材自体の耐久性は50年とも言われていますが、定期的に適切なメンテナンスをすれば、という条件付きだからです。

 

2-4-1. ALC外壁の劣化症状

ALC外壁の劣化症状

  • チョーキング
  • 塗膜の剥がれ
  • 苔、藻、カビの発生
  • シーリングの劣化
  • 外壁のひび割れ、反り

 

2-4-2. ALC外壁のメンテナンス方法

2-4-2-1. 塗装

チョーキングや塗膜の剥がれなど、外壁材自体に劣化が見られた場合には塗装が必要です。

非常に水に弱いALC外壁ですから、防水塗装は必須です。

2-4-2-2. シーリングの打ち替え

先述した通り、ALC外壁というのは非常に水に弱い外壁材です。

外壁の塗装に問題が無くとも、シーリングが傷んでしまうと、そこから水が入って、外壁を内側から劣化させてしまいますので、定期的な点検が必須となります。

2-4-2-3. 高圧洗浄

風通しの悪い場所に、苔、藻、カビなどが発生した場合には、高圧洗浄で対応します。

3. まとめ(メンテナンス金額の目安など)

最後に、メンテナンス金額の目安などをまとめてみます。

 

メンテナンス費用の目安

①シーリングの打ち替え、打ち増し:10〜20万円

②塗装:80〜150万円

③カバー工法(重ね張り):150〜200万円

④外壁張り替え:180〜230万円

※総二階、延床面積40坪程度の場合

上記金額は、あくまでも目安です。

塗装なら塗料のグレード、カバー工法や張り替えは外壁のグレードによって、価格は大きく変わりますのでご注意ください。

また、上記の費用以外にも諸経費がかかります。

例えば、手が届かない場所を施工するための足場の設置にかかる費用や、施工の不具合を未然に防ぐためにおこなう高圧洗浄や下地処理、廃材処理費などがあります。

キック所長

足場設置の費用はとても高額。
だから、外壁の工事をする際には、屋根のメンテナンスも同時に頼む人が多いぞ。

 

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お住まいの状態や工事内容によって変わってきますので、詳しい金額は専門業者に見積もりを依頼しましょう。

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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