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アパート経営は儲かるのか?失敗しないために知っておきたい経営を脅かす問題点

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パンチ氏

アパート経営って儲かるんですか?

もちろん儲けている人もいる。

だが、そのハードルは低くはないんだ。

キック所長

 

こんな方にオススメ

  • アパート経営を脅かす問題点が知りたい

 

 

 

「(人生100年と考えるなら)老後資金として2,000万円が必要」という金融庁の報告書が物議を醸したのは記憶に新しいところですが、現実に進む長寿化、減少傾向にある退職金や年金支給額などを鑑みて、老後の資金対策を考える方は多いと思います。

その中には、アパート経営などの不動産投資をお考えの方もいらっしゃるでしょう。

そんな皆さんがきっと一番気になること、アパート経営は本当に儲かるのか?ということについて書いてみたいと思います。

大手住宅メーカーで20年、不動産管理の現場で何百人というオーナーを見てきた筆者が、住宅のプロとして解説します。

 

 

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アパート経営は儲かるのか?Yes or No?

まずは結論。

基本的には「No」です。

それなりに儲かる時期もあるし、儲けている人がいるのも事実ですが、思った以上にハードルは高いと思います。

特に地方都市でそれは顕著です。

少なくとも、どこかの管理会社に任せっきりで、儲かるとは思わないほうが良いです。

しかし、アパートの新築が絶えないのは儲かるからやっているんだろう?と思う方もいらっしゃるでしょう。

ごもっともと言いたいところですが、その理由は節税対策としては悪くないからです。

新築費用だけでなく、将来的には修繕費用もたっぷりかかりますし、今まで放置していた更地があるなら、アパートを建築するだけでも節税効果がありますから、アパート単体で稼がせることにこだわるのではなく、節税するためと考えれば、それなりの効果は見込めます。

ですので、それなりに資産を抱えている方が、節税対策としてアパート経営をお考えになるのは間違いではないと思います。

しかし他に資産が無く、漸く手に入れた虎の子の一棟で利益を出したいというなら、アパート経営は難しいと言わざるを得ません。

とりわけ、目先の利回り優先で単身向けのアパートを狙うのは本当に危ないです。

Tips

「単身向け」物件の意味と、問題点とは?

キック所長

要するに一人暮らし向けの物件だ。

間取りの表記で言えば、主に1R(ワンルーム)、1K、1DKなどがこれに当て嵌まる。

ファミリー向けの物件よりも各部屋の面積が小さくて済むことから、同じ敷地の中で部屋数を多く確保することができるため、投資効率は良い。

しかしそのため、世の中には単身向け物件が多すぎて大競合状態となっており、常にブラッシュアップを図るか、低家賃をウリにしないと、すぐに新築物件に入居者を奪われてしまうんだ(もちろんエリア毎の差はある)。

ここ10年くらいは、単身向けの物件として1LDKの需要も高い(従来の賃貸市場に埋れたくないというオーナー向けの需要と、ちょっと贅沢な一人暮らしがしたいというカスタマー向けの需要)。

世の中にはそんな物件が有り余っていて、常に厳しい競合状態に陥っているのですから。

他より手間もお金もかけるくらいの気持ちが無ければ破綻してしまいます。

特に人口減が著しい地方都市では尚更です。

誰もが簡単に考えつくことというのは、やり尽くされているということです。

もしも無借金経営ができるならまだしも、20年とか30年なんて長期ローンを組んでしまうと、目も当てられません。

 

ただ勘違いして欲しくないのは、私が本記事で伝えたいのは「アパート経営なんて儲からないからやめた方がいい」というのではなく、「こんな問題があるから、そこを意識してやれば儲けることも可能だ」ということです。

 

アパート経営を脅かす6つの要因

それでは、アパート経営を脅かす要因は何でしょうか?

大まかには、以下の要因が挙げられます。

アパート経営を脅かす要因

  1. 人口減
  2. 物件の供給過多
  3. 進むアパートの高水準化
  4. 個人の収入減と法人の経費削減
  5. 自然損耗する建物と設備
  6. 民法改正や国交省のガイドラインにより更に深まる借主保護の姿勢

 

人口減の問題

総務省統計局の資料によれば、2018年時点で、人口が増加しているのは、東京都、沖縄県、埼玉県、神奈川県、愛知県、千葉県、福岡県の7都県のみ。

つまり、その他40もの道府県では人口減の問題に直面しているということです。

 

 

 

物件の供給過多

人口は減っているのに、アパートは新築され続けています。

完全に供給過多の状態です。

下表は、(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会が公表した平成25年の賃貸物件の空室率のデータです。

北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県
24.6%30.3%22.9%15.4%26.1%22.7%18.4%29.8%31.8%30.9%
埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県
22.5%24.9%19.0%21.6%26.4%25.5%26.7%29.3%34.2%28.9%
岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県
30.1%28.8%20.7%26.2%23.7%20.6%24.9%23.8%25.7%30.1%
鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県
22.4%20.5%24.1%23.2%24.8%26.0%27.7%26.2%23.0%19.1%
佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県全国
20.3%24.2%21.9%22.8%20.3%20.9%13.4%22.7%

青は空室率の低い都道府県ベスト3。

赤は空室率の高い都道府県ワースト3。

このデータで注目したいのは、都道府県ごとの差があるのは当然として、全国平均でも22.7%が空室となっているということ。

これは数にして、なんと3,599,700戸(平成25年時点)もの空室があるということです。

10室あれば常に2〜3室は空室だという状態です。

「一括借り上げ」といった制度を利用していても、経営に問題が生じることは想像に難くありません。

Tips

「一括借り上げ」とは?

キック所長

「サブリース(転貸)」のこと。

不動産会社などが、アパートオーナーに毎月定額の保証家賃を支払う条件で借り上げ、それを賃借人に転貸する制度。

定額の保証家賃とは、満室の際に見込める家賃のおよそ85〜90%程度(新築時)。

つまり、不動産会社はオーナーに支払う定額の保証家賃以上の金額を稼ぐことができれば、その差額分は利益になるということ。

一方、オーナーは極端に言えば入居がゼロでも毎月安定した家賃収入が手に入るということ。

※ただし、「◯年一括借り上げ」と言っても、通常は2〜3年ごとに保証家賃の見直しを行うため、入居率が低いと、どんどん保証家賃が下げられてしまうというリスクがつきまとう。

 

 

 

進むアパートの高水準化

建物も設備も年々グレードアップしています。

今はアパートといえど、照明はLED、トイレはウォシュレット付きで、エアコンやTVドアホンに加え、インターネットも使い放題等と、10年前から比べても格段に高水準化しています。

厳しい競合に勝つためには、設備も間取りも少なくとも競合物件と同等以上にしなければならず、必然的に建築コストは上昇してしまい、その結果、利回りも低くならざるを得なくなっています。

新築でもそうだというのですから、古い物件で戦おうと思えば、必然的にブラッシュアップのための投資が必要になるのです。

ここをケチることは致命傷になりかねません。

オーナーの中には、「満室になったら考える」という方もいらっしゃいますが、こういう方は大抵、満室になったら「今、満室なんだからいいじゃないか」となるので、ベストなタイミングを逃さないようご注意ください。

 

 

 

個人の収入減と法人の経費削減

現在、個人の収入は減り、大抵の法人は経費削減のために社宅契約の基準を下げています。

多くの法人では、社宅の基準が以前よりも1〜2万円は下がっているような感じです。

つまり、建築コストは上げざるを得ないのに、家賃を高くすることが難しいという状況なのです。

また、毎月の家賃の支払いはできても貯蓄が無いという人たちも多く、初期費用(敷金、礼金など)が高い物件はそれだけで敬遠されることが増えています。

 

 

 

自然損耗する建物と設備

建物も設備も何もしなくとも年々劣化していくので、メンテナンスの必要性は年々増加していきます。

しかし、アパートの家賃は、基本的には年々下がっていくものと考えなくてはいけません。

そのためには、新築当初から将来のメンテナンス費用を見越して計画的にストックしておく必要があります。

家賃が高く設定できる築浅の時点で入ってきた家賃収入をストックしておき、およそ10年毎に来るメンテナンス(エアコンや給湯器などの交換、屋根や外壁のリフォームなど)に備えるということが重要です。

つまり儲かったように見える時期でも実はそれほど儲かっていないということなのです。

 

 

 

もちろん、壊れた設備以外のリフォームには一切手をつけないという方法もありますし、それであれば手元にお金は残りますが、長期的には不人気物件となり、空室に悩むことになりそうです。

家賃を下げ続けて入居者を募る方法もありますが、コレだと入居者の質がどんどん下がることになり、家賃の滞納などの問題も起きます。

キック所長

独り言。

もしもアパートの建築資金を自己資金で全てまかなうことができるなら、思い切り安普請の木造アパートを建てて、15年程度で空室が目立ってきた時点で、また安普請で建て替えるというのも方法としてはアリなのかも…

上手くすれば、エアコンや給湯器など15年程度は交換しなくて済むものもあるし、常に築浅物件として戦えるのは結構な強みになる。

もちろん、その期間できちんと儲かる計画になっていなければ無意味だし、10年程度は間違いなく100%近い入居が見込める状況でなければいけないなど課題はあるけれど…

 

民法改正や国交省のガイドラインにより更に深まる借主保護の姿勢

国交省が1998年に発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあるのはご存知でしょうか。

詳しくはこちら↓

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

自然損耗した分(壁クロスの日焼けや床の色褪せなど)や、入居者が普通に生活しても出てしまう汚れや傷み(冷蔵庫裏の壁クロスの電気焼けや、家具を置いただけで凹んでしまったクッションフロアなど)まで賃借人に請求するのは間違いですよという内容です。

考え方としては決して間違っているとは思いませんが、オーナーは思った以上に負担を強いられることになります。

そして2020年4月に施行された改正民法では、設備の不具合によって入居者に迷惑をかけた場合には、その使用日数の日数によって、無条件にその月の家賃を減額してあげなければならないといったオーナーに更なる負担を強いる内容も含まれています。

詳しくは以下の記事にも記載しましたので、ご確認ください。

 

 

 

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まとめ

節税対策としてアパート経営を考えるのはありだと思いますが、本気で儲けるためにアパート経営を始めてみようというのは、かなりハードルが高いと言わざるを得ません。

少なくとも地方都市において、とりあえず物件を手に入れて、後は管理会社になんとかしてもらおうとお考えの方は、まず間違いなく失敗すると思います。

不動産投資自体を否定はしませんが、あくまでも"投資"であることを忘れないで下さい。

不動産に限らず「必ず儲かる」投資など存在しないのです。

成功者の上っ面だけをなぞって、同じような成功を手に入れることなどできません。

厳しいことばかり書いてしまいましたが、片手間では稼げないということは、裏を返せば、労を惜しまず本気で取り組めば、稼げる可能性もあるのだということです。

実際、今の不動産投資の厳しさを知りながらも、これから積極的に不動産投資をしたいと考えている同業者も少なくはないですから。

 

 

 

ちなみに、成功しているアパートオーナーに共通のキーワードを以下にまとめます。

成功しているアパートオーナー

  • 安易にサブリースを使わない(新築なら普通に入居が望めるため、10〜15%もの手数料を節約できる)
  • できれば自分で管理する(管理会社への手数料:家賃収入の約5%も節約できる)
  • メンテナンスにお金をケチらない(常にキレイな状態をキープし、商品力を落とさない)
  • 入居者が喜ぶことを常に考えている(住み心地を良くすることで、長く住んでもらう)
  • 資金が貯まったら、物件を増やす(常に新しい物件を増やし続けることで古くなってきた物件をカバー)
  • ローンはどんどん繰り上げて返済してしまう

コレが全てとは言いませんが、成功しているオーナーは、このうちのいくつかは間違いなく実践していますので、ご参考まで。

 

 

 

また、現役でバリバリお仕事をしている方にとっては、良いパートナー会社探しも必須ですから、これからお考えの方にはこちらのサイトもオススメです↓

それでは、ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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